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임대차계약

임대차 보호법 권리의 종류 임대차 보호법 권리의 종류 안녕하세요. 최진환변호사입니다. 임대차 관련한 법률 중에는 주택임대차보호법이 있는데요. 이는 등기를 진행하지 않고서도 임차한 주택에 대하여 권리를 행사하도록 하며 임대차 하는 기간과 보증금에 대하여 보장을 해주는 규정이 담겨있습니다. 이는 임대차 거래 관계에서 상대적으로 약자라 될 수 있는 사람을 보호하기 위함인데요. 오늘은 이와 관련하여 임대차 보호법 권리의 종류로는 어느 것이 있으며 행사하는 방법은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다. 우선 주택임대차보호법 제4조에는 임차인에 대하여 임대차의 기간을 보장해주는 규정이 있는데요. 최소한으로 존속을 보장받는 기간은 2년입니다. 이와 관련하여 만약 특정한 기간을 정하지 않았을 경우 또는 2년이 채워지지 않고 계약을 하여도 2년은 보장받.. 더보기
부동산변호사, 임차권 등기가 가지는 효과는? 부동산변호사, 임차권 등기가 가지는 효과는? 안녕하세요. 부동산변호사 최진환변호사입니다. 임대차계약이 종료가 되었음에도 불구하고 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못했을 때 임차인은 임차권등기명령을 신청함으로써 임차인을 보호할 수 있도록 하는 제도가 임차권등기명령인데요. 문제를 해결하기 위해 임차권등기를 신청함으로써 임차인이 가질 수 있는 효과가 무엇인지 구체적으로 알아보도록 하겠습니다. 만약 임차인이 임차권 등기를 신청하기 전부터 우선 변제권이나 대항력을 가지고 있는 상태라면 이 때의 변제권 또는 대항력은 변함이 없는데요. 다만 등기를 신청한 후에 대항에 대한 요건이 없어지더라도 등기 신청 전에 가지게 된 권리들은 사라지지 않습니다. 그렇기 때문에 임차권등기를 신청을 한 후 임차인이 부동산을 옮기더라도 .. 더보기
임대차상담변호사, 임대차계약 묵시적 갱신 임대차상담변호사, 임대차계약 묵시적 갱신 안녕하세요. 임대차상담변호사 최진환변호사입니다. 부동산에 대하여 묵시의 갱신을 하게 되는 경우는 계약을 갱신하는 것과 관련하여 의사표현을 하지 않을 때 계약이 갱신되는데요. 이 때는 이 전의 계약과 동일한 조건으로 다시 계약을 는 경우를 말합니다. 따라서 오늘은 임대차상담변호사 최진환변호사와 함께 임대차계약 묵시적 갱신과 묵시갱신을 통해 얻을 수 있는 효과는 무엇인지 알아보도록 하겠습니다. 묵시적 갱신이란 임대차계약의 기간이 끝나가는 동안에 계약의 당사자들 사이에서 계약을 해지하는 것과 관련하여 어떤 의사표현을 하지 않는 경우가 생기는데요. 이 때는 당사자들 사이에 계약을 지속시키고자 한다고 판단하여 계약을 지속시키는 것을 말합니다. 우선 상가건물 임대차보호법에서.. 더보기
임대차계약상의 임대인은 반드시 주택의 등기부상 소유자라야 하는지요? 질문 임대차계약상의 임대인은 반드시 주택의 등기부상 소유자라야 하는지요? 답변 꼭 그렇지 않습니다. 임대차는 임대인이 반드시 주택의 등기부상 소유자이어야 하는 것이 아니므로, 등기부상 소유자는 아니지만 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 자와도 임대차계약을 체결 할 수 있습니다. 따라서 예컨대 임대인이 주택의 등기부상 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 실제소유자로서 사실상 이를 제 3자에게 임대할 권한을 가지는 이상 임차인은 등기부상 소유명의자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있다고 봅니다. (대법원 1995. 10.12. 선고 95다22283판결.) 참조 : 대법원 홈페이지 위 내용에 대하여 좀더 자세한 정보를 얻고 싶으신 분들은 아래 댓글창 혹은 전화 02) 3478-0345로 문의 주시기 바랍니.. 더보기
임차권등기명령절차의 진행에 대하여 알고 싶습니다. 질문 임차권등기명령절차의 진행에 대하여 알고 싶습니다. 답변 임차권등기명령절차는 임차인이 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하면 법원에서 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여 그 신청이 이유있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령합니다. 그리고 법원은 위와 같이 발령한 임차권등기명령의 효력이 발생하면 임차주택의 소재지를 관할하는 등 기소에 지체없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고, 등기관이 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 됩니다. 참조 : 대법원 홈페이지 위 내용에 대하여 좀더 자세한 정보를 얻고 싶으신 분들은 아래 댓글창 혹은 전화 02) 3478-0345로 문의 주시기 바랍니다. 최진환변호사의 Flying 법률이야기 더보기
임대인의 동의 없이 전대차계약을 체결한 경우 어떻게 되나요? 질문 저는 임대차계약 체결시 임차주택에 살고 있던 갑을 소유자로 알고 계약을 체결하고 입주하여 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 나중에 소유자는 따로 있고 갑은 임차인으로서 저에게 소유자의 동의없이 전대를 한 것을 알게 되었습니다. 현재 주택소유자가 저에게 임차주택을 비워달라고 요구하고 있는데 임대보증금을 반환받을때 까지 이를 거부할 수 있는 지요? 답변 거부할수없습니다. 왜냐하면 임차인이 임대기간 중에 임차주택을 다른 사람에게 전대하였더라도 임대인의 동의가 없으면 전차인은 임대인에게 자신의 전차권을 주장 할 수 없기 때문입니다. 따라서 귀하는 비록 대항요건을 갖추었더라도 소유자에 대하여 임차인 갑과 사이에 체결한 임대차 계약관계를 주장하여 명도를 거부 할 수 없고 임대보증금도 임차인 갑에 대하여만 그 반환.. 더보기
전세, 월세 세입자의 임대기간 만료로 인한 보증금인상 피해없이 계약 갱신 방법 질문 저는 주택 세입자인데 집주인으로부터 임대기간이 끝나기 불과 며칠전에 임대 보증금을 인상하여 주거나 그것이 불가능하다면 기간 만료와 동시에 집을 비워달라는 통고를 받았습니다. 임대기간이 끝나면 반드시 집을 비워 주어야 하는지요? 답변 먼저 대답부터 해드리자면, 주택을 비워 줄 의무가 없습니다. 그 이유는 임대인이 계약이 묵시적으로 갱신되는 것을 막기 위하여는 세입자인 귀하에게 임대기간 만료시의 명도 또는 계약 갱신거절의 통지를 임대기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 하여야 하는데 이를 하지 않았기 때문입니다. 따라서 귀하의 경우에는 계약이 종전과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신되었기 때문에 앞으로 2년간 임차인으로 계속 점유를 할 수 있습니다. 다만 귀하가 임대기간이 끝날 당시에 차임의 지급을 2.. 더보기
임대기간 2년 미만의 임대차계약이 가능할까요? 질문 저는 내년도에 국외 이민을 갈 예정이기 때문에 임대기간을 1년으로 하는 임대차계약을 체결하고 싶은데 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 주택임대차보호법 제 4조 제 1항의 규정 때문에 임대기간을 2년 미만으로 정할 수 없다는 이야기를 들었습니다. 과연 그러한 지요? 답변 꼭 그렇지는 않습니다. 왜냐하면 위 법이 임대기간을 최소한 2년으로 규정한 취지는 임차인의 주거안정을 도모하기 위한 것이므로 임차인이 원하는 경우에는 임대기간을 2년 미만으로 정하는 것이 얼마든지 가능하기 때문입니다. 따라서 귀하께서는 2년 미만으로 정한 임대기간이 끝난 후에 스스로 임대기간의 만료를 이유로 임대인에게 임대보증금의 반환을 청구 할 수 있습니다. 참조 : 대법원 홈페이지.. 더보기
보증금을 소액으로 감액한 경우 소액임차인 보호를 받을 수 있나요? 질문 저는 1996. 2월 처음 주택임대차계약 체결 당시에는 임대보증금액이 4,000만원이었는데 1998년. 2월 임대계약을 갱신하면서 임대인과 합의하여 보증금액을 3,000만원으로 감액하였습니다. 이러한 경우에도 소액임차인으로 보호를 받을 수 있을까요? 답변 만일 귀하가 보증금액수를 위와 같이 감액할 당시에 임차주택에 관하여 경매신청기입등기가 경료되지 아니하였다면, 앞으로 경매절차가 개시되더라도 귀하는 소액임차인으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 참조 : 대법원 홈페이지 위 내용에 대하여 좀더 자세한 정보를 얻고 싶으신 분들은 아래 댓글창 혹은 전화 02) 3478-0345로 문의 주시기 바랍니다. 최진환변호사의 Flying 법률이야기 더보기
주택소유자와 주택임대차계약 체결시 주의사항은 무엇인가요? 계약이라는 것은 참 어렵다. 어디 하나 쉽게 생각하고 넘어갔다면 나중에 큰 낭패를 보기 쉽기 때문이다. 오늘은 그 중 가장 깐깐하고 꼼꼼하게 살펴봐야 할 '주택임대차계약' 즉 주택소유자와 주택임대차 계약 체결시 주의사항에 대하여 알아보도록 하자. 질문 주택소유자와 임대차 계약을 체결 할 때 주의하여야 할 사항은 무엇인가요? 답변 첫째 등기부 열람을 통한 저당권 등 담보권의 설정 여부, 가압류, 압류, 가처분등기 및 가등기의 경료 여부 등을 확인하고, 둘째 등기부상 드러나지 않는 우선변제권 있는 소액임차인·확정일자부 임차인의 유무를 확인 한 후, 마지막으로 임대차계약서상에 확정일자인을 받아 두어야 합니다. 그리고 입주 후 곧바로 주민등록의 전입신고를 하여야만 그 다음날로부터 대항력을 갖게 됩니다. "주택임.. 더보기

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