부동산변호사, 임차권 등기가 가지는 효과는?
안녕하세요. 부동산변호사 최진환변호사입니다.
임대차계약이 종료가 되었음에도 불구하고 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못했을 때 임차인은 임차권등기명령을 신청함으로써 임차인을 보호할 수 있도록 하는 제도가 임차권등기명령인데요.
문제를 해결하기 위해 임차권등기를 신청함으로써 임차인이 가질 수 있는 효과가 무엇인지 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.
만약 임차인이 임차권 등기를 신청하기 전부터 우선 변제권이나 대항력을 가지고 있는 상태라면 이 때의 변제권 또는 대항력은 변함이 없는데요. 다만 등기를 신청한 후에 대항에 대한 요건이 없어지더라도 등기 신청 전에 가지게 된 권리들은 사라지지 않습니다.
그렇기 때문에 임차권등기를 신청을 한 후 임차인이 부동산을 옮기더라도 이 전의 임차 주택에 있는 권리들은 변함이 없고 보증금을 받아 변제를 받을 수 있는 효과를 얻게 됩니다.
그러나 등기명령을 한 후에 변제권이나 대항력 등을 얻지 못했을 때는 임차권 등기가 끝난 후에 주택임대차보호법에 따라 우선변제권과 대항력을 얻을 수 있는 효과가 있으며, 등기가 끝나고 난 후 등기된 시간으로 권리가 획득된 것에 대해서 검토를 하는데요.
등기를 하기 전에 임차주택에 설정되어 있는 저당권과 같은 담보권에 대해서 담보권을 행사하기 위한 경매 절차를 진행할 때 매각을 허락 받은 매수인에게 대항을 할 수 없으며 우선적으로 배당 받는 것도 불가능합니다.
한편 임차인은 임차권 등기가 종료된 주택에 대해서 소액 보증금에 대하여 최우선적으로 변제권을 받는 것은 불가능한데요. 이는 등기를 한 후에 소액임차인이 변제권을 행사함으로서 임차인에게 갈 수 있는 피해를 막기 위함입니다.
임차권등기에 대해서 임차인을 말하는 것은 임대차 계약이 끝나면서 대항력을 가지는 임차인 또는 대항력이 없는 임차인이 신청이 가능한데요. 대항력이 없을 경우에는 물건을 넘겨받는 사람을 대상으로 등기 명령의 신청은 불가능합니다.
또한 임차 주택은 등기가 되어있는 상태에서 등기명령이 신청 가능한데요. 만약 임차한 주택이 무허가 빌딩일 때는 등기의 신청이 불가능하며 주택에 대하여 몇 몇의 부분만 임차를 할 때도 임차권 등기 신청이 가능합니다.
만약 임차한 건물이 가정 시설이 아닌데도 불구하고 주거용으로 사용을 하게 된다면 이 역시 임차권 등기를 신청할 수 있고 이 때는 임대차 계약을 진행할 때부터 임차권 등기를 신청할 때까지 가정용으로 사용을 하고 있었다는 증명 서류를 제출해야 합니다.
오늘은 부동산변호사와 함께 임차권 등기가 가지는 효과에 대해서 알아보았는데요. 임차권등기 신청에 대하여는 변론이 없이도 재판의 진행이 가능한데요. 이 때는 법원에서 결정을 함으로써 등기에 대하여 결론을 내리고 판결의 선고를 한 시간 또는 결정으로 임대인에게 통보가 간 시간에 임차권 등기가 효력을 가질 수 있습니다.
그리고 효력을 가지게 된 후부터는 임대인이 임차인에게 보증금을 우선적으로 반환을 해야 하는데요. 만약 이처럼 임대차 보증금에 대하여 임대인과 문제가 발생하였을 때는 부동산변호사 최진환변호사에게 문의해주시기 바랍니다.
