건설사 해지(역해지)시 정확한 정산의 필요성
아파트를 분양받은 대부분의 수분양자(계약자)들은 애초 분양계약 당시 기대했던 것과 달리 아파트가 부실하게 시공되거나 주변 입지환경이 조성되어 있지 않아 실망하고 분노하곤 합니다.
그런 탓에 입주거부를 하면서 집단행동을 하는 경우가 발생하고, 집단소송을 진행하기도 하며, 특히, 2009년에 2기 신도시 아파트 신규공급물량과 관련하여서는 2011년경부터 각종 집단소송이 봇물을 이루었습니다(저희 법무법인에서 담당하고 있는 인천경제자유구역 영종과 청라, 김포한강신도시, 파주운정신도시 등의 집단소송은 그 대표적인 경우입니다).
한편, 그런 경우가 아닐지라도 애당초 기대했던 고가의 분양권 전매거래나 아파트 거래가 불가능하기 때문에 분양 당시 계획했던 자금조달계획에 차질이 빚어짐으로써 순전히 경제적인 이유만으로 입주를 못하고 분양권을 포기하는 사례도 비일비재하게 발생하고 있습니다.
어느 경우이건, 건설사가 미입주자들을 상대로 계약해지(역해지)를 하는 사례가 여기저기에서 발생하고 있는데, 문제는 건설사 역해지를 당한 사람들의 대다수가 건설사가 주장하는 정산요구를 꼼꼼히 잘 점검하여 제대로 대응하지 못하는 경우가 대부분이고, 실제로는 거의 전부가 그렇다고 해도 과언이 아닌 그런 실정이라는 점입니다.
특히, 건설사가 역해지에 따른 정산을 요구하면서 정산대상자들을 하나의 소송으로 묶어 소송을 제기하질 않고 각 대상자들을 상대로 개별적으로 구상금청구소송을 제기하는 전략을 사용하고 있는데, 그로인해 각 수분양자들은 변호사선임비용을 마련하지 못하거나 그 비용이 아까워서 단순히 ‘억울하다거나 경제적으로 힘들다’는 무기력한 항변만을 하면서 적당히 사건을 무마해 버리는 경우가 대다수인 것이 우리 사회의 현실입니다.
적게는 수백만원, 많게는 수천만원 이상 건설사로부터 돌려받아야 하는 경우가 있다!
그러나 건설사의 정산요구를 절대 그대로 수용해선 안 됩니다.
왜냐하면 건설사는 자신들에게 유리한 방식으로 정산내역을 계산하기 때문인데, 예컨대, 건설사들은 수분양자에게 반환해야 할 납입금에 대한 이자를 부당하게 정산하거나 그 정산시점도 자신들에게 유리한 시점을 골라 정산하곤 합니다.
더구나, 건설사들은 자신들이 아파트를 부실시공하거나 저급자재로 시공하는 등 분양계약을 위반하기도 하고, 허위과장광고로 인해 일정한 손해배상책임을 져야 함에도 불구하고 자신들이 계약해지를 하였다는 단 하나의 이유만으로도 그러한 책임에서 완전히 벗어나는 것처럼 계약자들을 현혹하면서 계약서에서 정한 위약금을 고스란히 전액 몰취하고 있습니다.
그러나 이는 심각하게 잘못된 기형적인 현상으로서 주택소비자들의 권익을 하나하나 되찾아 나가는 과정에서 반드시 시정해야 할 시급한 현안과제가 아닐 수 없습니다.
정산금(위약금반환)청구소송...
현재 저희가 진행하고 있는 모 아파트 사건의 경우 해당 아파트 역해지자들 중 일부가 건설사를 상대로 계약금반환청구소송을 제기하여 정산금으로 적게는 수백만원에서 수천만원을 반환받은 사례가 실제로 있습니다. 그리고 현재 저희는 그 관련 사건을 진행 중에 있기도 합니다.
따라서 역해지를 당했다는 이유만으로 자신의 권리를 절대 쉽게 포기하셔서는 안되고, 반드시 저희와 같은 역량있고 경험있는 변호사와 상의하여 건설사의 구상금청구소송에 적극 대응하시길 바랍니다. 그리고 경우에 따라서는 역으로 적극적인 정산금청구소송(위약금반환청구소송)을 진행하셔야 할 수도 있습니다.
마치며
현재 우리나라는 1977년에 주택사전공급제가 도입된 이래 수십년간 아파트 사전분양제가 시행되어 오고 있습니다. 그런데 현재 벌어지고 있는 아파트 분양을 둘러싼 각종 분쟁들은 이러한 주택사전공급제가 그대로 유지되는 한에 있어서는 계속적으로 반복해서 벌어질 수 밖에 없는 고질적인 현상이라고 볼 수 있습니다.
왜냐하면 주택이란 인간삶의 기본단위인 주거공간을 제공하는 특수한 재화로서 그 재화의 가치를 구성하는 복합적인 특성들의 결합체인 복합재라는 특수성이 있기 때문에 아파트가 완공되지 않은 상태에서 그러한 재화의 특성을 소비자들이 제대로 파악하기란 쉽지 않거나 불가능한 반면으로, 사업자들은 어떻게든 아파트를 분양하기 위해 형식적이거나 기만적인 허위과장된 정보만을 소비자들에게 제공하고 자신들에게 불리한 정보는 제공하려 하지 않기 때문에 그 상반된 이해관계의 현격한 차이를 도저히 극복하기가 쉽지 않기 때문입니다.
그러한 주택사전공급제의 폐해 때문에 주택사후공급제, 즉 아파트 후분양제에 대한 문제제기와 입법에 대한 논의가 끊임없이 제기되고는 있지만, 아직은 아파트 후분양제가 본격적으로 도입되기에는 사회•경제적으로 여러 가지 해결하기 어려운 난제가 도사리고 있어 난망한 과제라고 말해도 틀리지 않은 상황인 것 같습니다.
그렇다면 지금 시점에서 우리가 할 일은 분명합니다. 즉, 적어도 주택사전공급제 하에서 주택소비자가 찾을 수 있는 소비자로서의 권익을 최대한 지켜내고 이를 되찾을 수 있도록 지속적인 노력을 기울여야 한다는 것, 그리고 적어도 ‘공급자 중심’의 주택사전공급제를 ‘소비자 중심’의 주택사전공급제로 전환하려는 노력과 사례들을 끊임없이 축적해야 한다는 것이 바로 그것입니다.
저희 법무법인 어진(대표 최진환 변호사)은 그러한 소명의식과 직업정신으로 40년간 구축되어 온 공급자 중심의 주택공급 패러다임을 소비자 중심의 그것으로 전환하는데에 발벗고 앞장 서고자 합니다.
다만, 저희가 단순한 영리회사에 그치는 것이 아니라, 그러한 사회적 소명과 전문가 집단으로서의 역할을 다하기 위해서는 이 글을 읽는 여러분들의 지원이 절실히 필요합니다. 다시 말해 저희가 위와 같은 사건을 지속적으로 수임하여 사회적 소명을 다할 수 있도록 저희에게 적극적으로 관련 사건을 의뢰해 주시기 바랍니다. 저희가 가지고 있는 지식과 경험, 그리고 진심어린 열정으로 여러분의 지원에 적극 보답하겠습니다.
주택소비자가 승리하는 그 날까지~~
저희는 늘 연구하고 전념하겠습니다. 감사합니다.^^