부동산 계약시 주의사항 - 부동산 변호사 최진환 변호사

부동산 계약시 주의사항 - 부동산 변호사 최진환 변호사

부동산 계약은 일반인이 하는 계약 중 가장 큰 돈이 오가는 계약이므로 반드시 챙겨야 할 주의 사항을 알아두는 것이 좋다. 차후 문제가 발생했을 시에 계약서와 확인 사항에 따라 피해를 최소화 할 수 있다.

1. 계약전 확인 사항

1) 신분 확인
- 거래 상대방의 주민등록증 등을 이용해 매입자와 세입자는 상대가 실소유주임을 확인하는 것이 좋다. 대리인일 경우 위임장과 신분 증빙 서류를 반드시 확보할 것.

2) 등본 확인
- 관할 등기소에서 토지ㆍ건물 등기부등본 각 1통, 구청에서 건축물관리대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 각 1통 발급받아, 해당 부동산의 권리관계 및 사실관계를 확인

3) 세금 확인
- 매도자인 경우 양도 소득세관계 확인

4) 현물 확인
- 부동산은 반드시 직접 방문하여 위치, 상태, 주변상황을 확인.

5) 상담
- 부동산 계약 건이 클 경우. 법무사나 변호사에게 법률관계나 계약서검토를 의뢰 하는 것이 좋음.

2. 계약시

1) 계약자 당사자 확인과 입회인,ㅡ계약장소
- 계약 당사자와 방문자의 신원을 확인하고, 방문장소는 가족이 함께 있거나 공개된 장소에서 할 것. 계약시 증인이나 계약서 체크를 위한 입회인과 함께 하는 것이 좋음. 권리 관계가 복잡할 경우 변호사를 대동 할 것. 계약인이 대리인일 경우, 위임장, 인감증명서, 주민등록증 확인

2) 계약 내용
- 등기부등본상과 토지대장의 목적물에 대한 정보 표시
- 대금의 액수와 지불시기, 지불 방법 확정.
- 매수, 매도인의 이름, 거주지, 주민등록번호
- 부동산의 명도시기
- 부동산 소유권 이전 관련 사항
- 입회인에 대한 정보
- 특약
※ 금액 등의 숫자는 아라비아 숫자와 한글(혹은 한자)를 병기할 것.

3) 특약내용
- 매매 물건의 멸실, 훼손 등에 대한 책임사항
- 등기부상 면적과 실제면적의 차이가 발생하는 경우 매매금액 정산 방법에 대한 약정
- 각종 권리제한 등에 대한 책임 소재 정리
- 계약불이행시 손해배상 여부
- 잔금지불과 동시에 등기 이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다고 명시
- 잔금일 기준으로 공과금과 세금을 정산한다고 명시
- 계약 당시의 등기부상 권리관계를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다고 명시

4) 필요 서류

5) 주의 사항
- 계약시 등기부 등본을 한 번 더 확인
- 저당권, 임차권, 전세권 등을 인수시 해당 금액에 대한 잔고증명을 받아 확인
- 세금과 공과금에 대한 서류 확인.

6) 보관
- 계약서 작성 후, 계약금을 주고 영수증을 받음. 계약서는 매도인, 매수인, 입회인이 각 1통씩 보관