[주택임대차보호법] 주택임대차보호법이란? ② - 부동산 최진환변호사
주택임대차보호법 / 주택임차권의 대항력, 보증금의 회수, 임차권등기명령제도 알아보기 ☜
④ 주택임대차의 존속기간
임대차기간을 정하지 않거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 예를 들어, 주택임대차 계약기간을 1년으로 한 경우 임차인은 주택임대차보호법에서 규정한 바와 같이 2년을 주장하여 살 수 있지만, 집주인이 1년 계약을 주장하는 것은 법적 효력이 없습니다.
따라서 계약기간을 1년으로 한 경우 임차인은 계약서대로 1년을 주장하여 살 수 있고 주택임대차보호법상의 2년을 주장하여 살 수도 있습니다. 그러나 원 계약이 2년으로 되어 있다면 임차인은 1년을 주장할 수 없습니다.
또한 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.
⑤ 계약의 갱신
임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 임차인에 대해 갱신 거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
또한 임차인이 기간 만료 1월 전까지 통지하지 아니한 때에도 그 기간이 만료한 때 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이를 '묵시의 갱신'이라고 합니다. 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.
⑥ 차임증액청구권과 월차임 전환시 산정률 제한
⑴ 차임증액청구권 제한
약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금·기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 되었을 때, 임차인은 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다.
반면에 임대인 역시 차임증액청구권을 가지는데, 이 때 차임 또는 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 1/20을 초과하지 못하며 임대차계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 내에는 증액하지 못합니다.
⑵ 월차임 전환시 산정률 제한
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 보증금에 곱할 비율은 연 14%를 초과할 수 없습니다.
예를 들어, 보증금 2,000만 원을 월세로 전환하는 경우 2,000만 원 X 0.14 X 1/12 = 233,333원 을 초과할 수 없습니다. 다만 월차임 전환시 산정률 제한 규정은 계약존속 중에 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에 적용되는 조항으로서 최초계약에는 적용되지 않는다.
