[주택임대차보호법] 주택임대차보호법이란? ① - 부동산 최진환변호사
▶▷▶ 주택임대차보호법
주택임대차보호법은 주거를 목적으로 주택을 임대하는 경우 민법에 대한 특례를 규정함으로써 무주택자의 주거생활의 안정을 보장하고 임차권을 보호하여 안정된 임차생활을 영위할 수 있도록 할 목적으로 제정되었습니다.
주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용되며, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용 됩니다. 또 주등기하지 아니한 전세계약에도 적용되며 무허가건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를 마치지 못한 건물, 미등기주택에도 적용됩니다. 그러나 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 않습니다.
[주택임대차보호법 / 최우선변제권]
① 주택임차권의 대항력
주택임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날로부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 여기서 말하는 주택임대차보호법 제3조 1항에서의 제삼자란, 임차주택의 양수인, 이 법에 의하여 대항력의 요건을 갖춘 이후의 저당권자·가등기권리자·용익권취득자·압류채권자 등을 말합니다.
[주택임대차보호법 / 최우선변제권]
② 보증금의 회수
주택의 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추었을 대, 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 이를 우선변제권이라 하는데, 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있을 뿐이므로 임차인이 주택인도, 주민등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권에는 우선하지 못한다.
[주택임대차보호법 / 최우선변제권]
③ 임차권등기명령제도
임대차계약기간이 끝났음에도 불구, 임차인이 임대인으로부터 임차 보증금을 반환받지 못하거나, 근무지 이동 등으로 이사할 필요가 있는 경우 임차인 혼자 임차권등기를 할 수 있습니다. 주택임차권 등기가 마쳐지면 이후 이사를 가고 주민등록을 옮기더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관활하는 지방법원·지방법원지원 및 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이때 신청 및 임차권 등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
