주택임대차보호법, 임차인의 보호에 어떤 것이? - 부동산 최진환변호사
민법에 대한 특별법인 주택임대차보호법의 목적은 주택임차인의 주거생활의 안정을 도모하는 것입니다. 이 법에 따른 임차인의 보호는 세 가지로, 첫째 대항력, 둘째 임대기간, 셋째 보증금의 확보입니다.
주택임대차보호법 ▼
⑴ 대항력
보통의 임대차에서는 임차권을 등기하는 방법으로 대항력을 취득할 수 있습니다. 그러나 주택임대차보호법에 따른 임차인은 그러한 등기를 하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록의 전입신고를 마치면 대항력을 취득합니다. 바꿔 말하면, 이사를 간 후 주민등록을 그 곳으로 옮겨서 사는 임차인은 새로운 소유자 등 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
[주택임대차보호법, 임차인의 보호]
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⑵ 임대기간
임대차기간이 짧으면 임차인은 이사를 자주 다녀야 하고 생활이 불안정하게 됩니다. 그래서 개정 주택임대차보호법은 임대차기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있습니다. 갱신으로 그 기간을 연장할 수 있음은 물론이고 임대인이 계약기간 만료 전 6월에서 1월까지 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않으면 자동으로 갱신됩니다. 갱신된 새로운 임대차는 존속기간의 정함이 없는 것이 됩니다 .
[주택임대차보호법 / 임차인의 보호]
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⑶ 보증금의 우선변제
서울시와 광역시에서는 보증금 3,000만 원 이하, 그 밖의 지역에서는 보증금 2,000만 원 이하의 소액임차인은 경매로 대지를 포함한 임차주택이 팔릴 때, 각각 1,200만 원, 800만 원의 범위 내에서 다른 담보권자나 가압류채권자들보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.
[주택임대차보호법 / 임차인의 보호]
우선변제를 받으려면 임차인이 주택의 경매신청등기 이전에 위에서 본 대항요건을 갖추면 되는데, 소액임차인이 우선변제를 받는다고 해도 주택과 대지 가액의 절반 범위 내에서 가능합니다.
예를 들어 주택의 경매절차를 진행한 결과 경락가격이 1,000만 원이면 임차인은 그 절반인 500만원을 변제 받을 수 있을 뿐입니다. 법원에서는 경매절차가 진행되면 임차인에게 통지합니다.
