[기고글] 조합원 분양계약의 법률적 의미 [최진환변호사]
조합 방식 아파트건설․공급사업의 경우 조합원공급과 일반공급이 존재하고, 일반공급계약은 물론 조합원공급계약도 체결되고 있습니다.
그런데 일반공급계약은 조합이 아파트 분양자로서 아무런 법률적 관계가 없던 일반인과 사이에 일반적인 부동산매매계약처럼 처음으로 계약관계를 맺는 것인 반면, 조합원공급계약은 이미 조합원으로서 주택을 공급받을 것을 전제로 해당 조합사업에 참여하고 있는 일원과 체결하는 계약이라는 점에서 그 계약의 법률적 의미가 다른 측면이 있습니다.
그래서 조합원공급계약에도 불구하고 조합이 그 계약내용과 다른 내용으로 아파트 및 대지지분을 분배하거나 분담금을 부과하고자 할 때 이미 조합원공급계약을 체결한 조합원들로부터 개별적인 동의를 받거나 혹은 조합원공급계약서를 다시 작성해야 하는 것인지, 아니면 조합사업의 관리처분은 조합원총회결의 또는 재건축․재개발사업 등의 경우 관리처분계획변경을 통해 이루어지는 것이므로 조합은 그러한 절차없이 일반정족수로 의결한 관리처분계획변경만을 통해서 그런 중요한 내용을 변경할 수 있는 것인지 법률적으로 의문을 갖게 될 수 있습니다.
그러나 필자의 생각으로는 ① 조합이 조합원들과 체결하는 조합원공급계약 역시 판례를 통해 엄연히 그 유효성을 인정받고 있는 계약이라는 점, ② 개별 조합원들은 현실적으로 사업을 주도하는 사업주체의 일원이라기보다는 일개 아파트 수분양자로 체감되고 있으며, 조합원총회결의라는 절차는 일종의 거추장스러운 절차에 불과할 뿐 실제 사업내용을 주도하는 것은 조합집행부와 관계자들이라는 점, ③ 조합이 단순 일반정족수 총회의결로 스스로 조합원공급계약의 법적 구속력을 부인할 수 있다면 해당 조합이 조합원들로부터 분담금을 분할징수한 법적인 근거를 스스로 부인하는 모순이 발생한다는 점, ④ 위와 같이 조합원공급계약을 체결한 이후에 아파트 및 대지지분의 배분과 분양가격을 변경하는 경우는 흔하지 않음에도 불구하고 이를 변경하는 경우는 주로 조합집행부와 관계자들의 과오가 원인인 경우가 많으므로 그 업무부담은 그들 스스로가 감당하는 것이 정의롭다는 점 등에 비추어 보면 조합원공급계약 체결 이후에 아파트 및 대지지분의 배분과 분양가격과 같은 조합원공급계약의 주요내용에 관한 관리처분계획을 변경하는 경우에는 이미 조합원공급계약을 체결한 조합원들의 개별적인 동의(또는 전원의 동의)를 받거나 조합원공급계약서를 다시 작성해야 한다고 사료됩니다.
제가 자꾸 조합 측과 관계자들에게 불편한 견해를 밝히게 되어 유감스럽습니다만, 그만큼 조합사업을 이끄는 리더들이 얼마나 막중한 임무를 맡고 있는 중책인지를 다시 되새겨 드린다고 생각하시고 부디 너그럽게 읽어주셨으면 감사하겠습니다.
