[기고문] 지역주택조합사업의 문제점(3) - "땅작업이 문제다"
지역주택조합사업은 원래 조합이 땅을 사서 사업부지를 확보한 뒤에 사업을 추진하는 것이 정상적인 형태입니다. 그러나 실제로는 조합과 조합원은 존재하지도 않는 상태에서 건설업자 또는 시행사가 사업을 기획하여 땅을 매입하고 있는데, 이것을 보통 속칭 ‘땅작업’ 혹은 ‘지주작업’이라고 부르고 있습니다.
그런데 이 땅작업에서부터 문제가 있습니다. 즉, 건설업자나 시행사가 땅작업을 할 때 그 토지매매대금이 다른 지주들에게는 공개가 되지 않고 제각각이라는 점에 심각한 문제의 씨앗이 숨어 있는 것입니다. 무슨 말이냐 하면, 토지매매가 순전히 일반 사계약형태로 진행되고, 다른 지주들에게 굳이 자신들이 계약한 다른 지주의 매매가를 공개하면서 매매를 추진할 필요가 없기 때문에 건설사 임직원, 추진위원장 내정자, 부동산을 잘 아는 투기꾼들이 미리 땅을 사들인 뒤 땅값을 부풀리는 문제가 발생하고, 이러한 비용은 결국 조합이 설립된 뒤에는 사업비용이라는 명목으로 모두 조합원들에게 전가된다는 것입니다(건설업자나 시행사가 땅작업을 할 때에는 보통 매입자금이 부족하기 때문에 토지대금을 모두 지불하지 않고 토지대금의 전부 또는 일부에 갈음하여 신축아파트를 주기로 계약하면서 지주들을 조합원으로 가입시킨다는 점은 이미 종전 글을 통해 말씀드렸습니다)
그런데 가끔 언론을 보면 알박기로 사업이 지연되었다는 등의 보도를 보게 되고, 지역주택조합사업의 사업손실이 커진 이유가 일부 주민의 알박기 때문이라는 기사를 보게 되는데, 필자는 이런 기사를 보면 언론이 사건의 본질을 잘못 봐도 너무 잘못 보고 있다는 생각을 지울 수가 없습니다.
보통 땅작업의 대상이 되는 순박한 주민들은 알박기를 할 줄 모르는 사람들입니다. 정말 알박기를 하는 사람들은 보통 원래의 진성 주민이 아니라는 것입니다.
그리고 땅작업을 하는 건설업자나 시행사가 이를 조장하는 경우가 많고, 최소한 그들은 자신들이 땅작업을 하다보면 알박기 내지 알박기에 유사한 상황이 발생할 수 있다는 점을 충분히 예견하여 사업을 추진할 수 있는 사람들이기 때문에 이런 비용을 사후에 순지한 지주조합원들에게 증가된 사업비용이라고 얘기하면서 사업비용을 분담하라고 주장하는 것은 분명 문제가 있습니다.
한편, 이러한 비용은 일반조합원 모집가격과 일반분양가격에도 반영되기 때문에 전체 주택시장에 거품을 형성하는 원인이 되기도 합니다.
결국, 이미 땅작업에서부터 지역주택조합사업이 가지는 구조적인 문제가 태동하고 있는 것이며, 이는 전체 부동산시장의 인플레를 조장하는 원인이 되기도 한다는 점에서 대단히 심각한 문제라고 하겠습니다.
