보증금회수 위한 임차권등기명령
안녕하세요. 최진환변호사입니다.
부동산과 관련하는 문제 중에서 제일 빈번하게 발생하는 것 중 하나는 바로 보증금회수와 관련된 경우인데요. 일반적으로 부동산 거래에 대해 약자의 편에 있었던 임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 종종 있습니다.
이 때 임차인이 임대차기간이 끝났음에도 불구하고 보증금을 받지 못할 때는 임차권등기명령을 신청할 수 있는데요. 오늘은 보증금회수를 위한 임차권등기명령에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
임차인이 계약이 종결되었는데도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 채 이사만 하게 되는 경우 이 전에 임차인이 얻었던 대항력이나 우선변제권이 사라지게 되면서 보증금마저 돌려받을 수 없는 상황이 발생할 수 있는데요.
임대차등기명령제도는 이 때 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 문제를 막기 위해서 법원으로부터 집행명령에 따라 등기를 끝내고 임차인으로 하여금 대항력과 우선변제권을 유지시켜서 임차한 주택으로부터 이사를 할 수 있도록 도와주는 제도입니다.
이 제도를 신청하기 위해서는 임대차가 종료가 된 후 보증금을 돌려받지 못했을 때 임차한 주택의 소재지 관할 지방법원이나 지방법원지원, 시,군 법원으로 임차권등기명령을 신청하는데요.
만약 임대차가 끝나지 않았을 때는 신청이 불가능하며 임대차가 끝난 경우로는 계약이 만료가 된 경우 또는 해지통보로 인해 임대차가 끝난 경우, 당사자간 합의를 통해 해지를 한 경우 모두 가능합니다.
구체적으로는 아래와 같은 경우에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
- 기간에 대한 약정이 없이 임대차 해지통보를 할 때 임차인이 통보를 한 날부터 1개월이 지난 때
- 기간에 대한 약정은 있어도 임대인이 임차한 주택에 대하여 보존행위를 함으로써 임차인이
그 목적을 달성할 수 없어 해지통보를 한 후 통보가 임대인에게 갈 때
- 임차한 주택의 일부분이 임차인의 과실이 없음에도 멸실하거나 이 외의 이유로 사용하고
수익을 낼 수 없게 될 때, 나머지 부분으로도 임대차한 목적을 이룰 수 없는 경우 임차인이
해지통보를 함으로써 통보가 임대인에게 갈 때
- 묵시적인 갱신이 이뤄졌을 때 임차인이 해지통보를 하고 통보를 한 날부터 3개월이 지났을 때
- 임대차계약을 한 후에 임차한 주택이 사라지고 그 나머지 부분으로도 임대차하는 목적을
이룰 수 없이 해지를 하게 되는 때
등기명령을 신청하기 위해서는 사건에 대한 표시, 임차인 및 임대인 이름과 주소, 임차인의 주민등록번호, 임대차하는 주택이나 건물에 대한 표시, 보증금회수가 이뤄지지 않은 임차보증금액과 차임, 신청 취지 및 이유, 연월일 및 첨부서류와 법원에 대한 표시를 작성한 임차권등기명령신청서를 지방법원이나 지방법원지원, 시,군 법원을 통해 접수를 합니다.
등기명령신청을 하고 난 후에 관할법원에서는 신청에 대한 변론이 없어도 재판을 진행할 수 있으며 등기명령에 대한 결정을 내리는데요. 이 때 판결을 통해 등기명령에 대한 선고를 하고 또는 임대인에게 명령에 대한 고지를 한 후에 이에 대한 효력을 가질 수 있습니다.
이 때는 임대인이 우선적으로 임차보증금을 돌려주어야 임차인이 임차권등기를 말소할 수 있으며 만약 임차인이 등기명령신청을 기각하는 결정을 받았을 때는 항고도 할 수 있는데요. 이 때 항고는 기한에 제한이 없기 때문에 보증금을 모두 돌려받는 날까지 등기명령신청을 할 수 있습니다. 이처럼 임대차에 대한 보증금회수에 관련하여 문제가 발생하였을 때는 최진환변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.
