[부동산변호사] 최진환 변호사의 법률칼럼 - 부동산 계약 편
개인마다 다르겠지만 우리나라 국민들은 집에 대한 애착이 유별나다고 할 수 있다. 오죽하면 '내집 마련의 꿈'이라는 말이 다 나왔을까.
유복한 어린 시절을 보낸 사람들을 제외하고는 대한민국 국민이라면 셋방살이를 안 해본 이들은 없을 것이다. 마음대로 못하나 박지 못하고, 누수나 부실공사 따위의 불만은 집값을 올린다는 주인의 한마디면 입 밖으로 꺼내지도 못한다.
약간은 시대에 뒤떨어진 사례일지는 모르지만 정도만 다를 뿐, 아직도 신음하는 세입자들이 적지 않으리라 생각된다.
서민들은 집 한 칸 마련하기 위해서 몇 십 년을 자식 키워가며 쪼개고 쪼개서 저축을 해 대출까지 받아 집(아파트를 비롯한 모든 주거공간)을 사거나 좋은 전셋집을 얻는다.
그 집에서 오순도순 잘 살아 가면 문제 될 것이 없지만, 계약서를 꼼꼼하게 검토 못하거나, 관련서류작성과 사전조사 미비 등의 이유로 졸지에 전 재산을 날리거나 빚더미에 올라앉게 되는 경우가 종종 있다.
부동산거래 시 발생할 수 있는 문제들을 살펴보면 가장 중요한 것이 그 부동산의 소유자를 제대로 파악 못해 사기를 당하는 경우이다. 또한 매입하려는 부동산이 법원에서 경매개시결정(경매신청이 적법하다고 인정하여 경매절차의 개시를 선고하는 법원의 결정)을 해서 경매에 넘어가 있는 상태이거나 경우에 따라서는 그 집에 걸린 저당권이 채권액이 시가에 육박하는 금액일 수도 있다.
앞서 말한 경우는 전세이건 매입이건 간에 피해 정도를 굳이 설명할 필요가 없을 것이다.
부동산 거래 시 발생할 수 있는 문제들 중 대부분은 등기부등본만 제대로 확인했다면 피해를 입지 않아도 될 상황이 많다.
우선 계약자가 부동산의 소유자가 맞는지 신분은 정확한지 꼼꼼히 대조해 봐야한다.
그 다음 그 부동산이 문제 여부를 확인하려면 등기부등본 중 '갑구'라고 표시된 항목을 확인하면 된다.
이 항목에는 가압류, 가처분, 소유권, 압류, 경매신청등기, 예고등기 등의 권리관계가 정리되어 있다. 또한 저당권에 대한 사항을 확인하려면 '을구'라고 표기된 사항을 검토하면 된다.
대게 공인중개사를 통해 거래하는 경우 등기부등본을 확인시켜 주지만 간혹 대충 넘어가려는 곳도 있기 때문에 반드시 등기부등본 열람을 요구해야 한다.
마지막으로 등기부등본 확인은 계약을 할 때 확인하는 것은 당연하고 잔금을 치르기 전에 다시 한 번 확인해야 한다. 이는 간혹 부동산 소유주도 모르게 가압류가 걸릴 수도 있고 저당권을 설정하지 않고 있다가 계약 후 저당권을 설정하는 경우가 있기 때문에 반드시 이 점을 유념해야한다.
