[주택임대차보호법] 대항력·우선변제권이란?
주택임대차보호법
주거를 목적으로 주택을 임대하는 경우 민법에 대한 특례를 규정하며
무주택자의 주거생활의 안정보장 및 임차권 보호, 또한 안정된 임차생활을 꾸려 나갈 수 있도록 할
목적으로 제정된 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부나 일부의 임대차에 관하여 적용됩니다.
더불어 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용됩니다.
주택임대차보호법은 등기하지 않은 전세 계약에도 적용되지만,
일시사용하기 위한 임대차일 때에는 적용되지 않습니다.
주택임대차는 등기가 없는 경우, 임차인이 주택의 인도 및 전입신고를 했을 때에는
그 다음 날로부터 제삼자에 대하여 효력이 발생합니다. 이를 대항력이라고 합니다.
여기서 말하는 제삼자는 주택임대차보호법 제3조1항에 의거, 임차주택의 양수인,
이 법에 의하여 대항력의 요건을 갖춘 이후의 저당권자, 가등기권리자, 용익권취득자,
압류채권자 등을 뜻합니다.
이어 대항력은 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력으로,
임차인은 임대차목적물의 양수인에 대해 임차권을 가지고 대항할 수는 없습니다.
그러나 그 임차권이 등기된 경우, 양수인에 대해 임차권을 가지고 대항할 수 있습니다.
우선변제권은 주택 임차인은 주택의 입주와 전입신고를 마치고
임대차계약증서상의 확정일자를 갖추면 경매나 공매시 임차주택의 환가대금에서
후순위권리자 기타 채권자보다 우선시하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.
여기서 말하는 공매는 경매를 국가기관에서 행할 때 이것을 공적인 경매 또는 공매라고 합니다.
그러나 후순위권리자 기타 채권자보다 우선시하여 보증금을 변제받을 권리가 있기 때문에
임차인이 입주 및 전입신고 혹은 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권에는
우선하지 못합니다.
그러므로 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게만 인정되고 있습니다.
