임차권양도양수 계약 - 부동산법률상담변호사
현재 임차하고 있는 세대가 전임차인으로부터 임차권을 양도받아 살고 있는데 계약
당시에는 등기부등본상 아무런 권리가 (근저당권) 설정되어 있지 않았습니다. 그런데
그 후 주인집이 은행에 대출을 받아 근저당권을 설정했습니다. 임차인은 전세기간이
만료되어 이사를 가려고 하는데 새로운 세입자가 근저당권이 설정되어 있어 들어오기를
꺼립니다. 이렇게 세입자가 나타나지 않을때는 어떻게 해야 될까요?
이럴때 필요한 것이 바로 임차권 양도양수 계약입니다. 임차권 양도양수 계약을 통해
전 임차인의 대항력과 우선변제권을 승계받아 선순위 임차권의 지위를 주장할 수 있는
것입니다.
임차권 양도양수 계약이 성립하려면 반드시 임대인의 동의가 있어야 하고, 양수인은
14일 이내 전입신고를 해야 합니다. 이 2가지 사항이 지켜지지 않으면 임차권 양도양수
계약은 성립되지 않는데요.
임대인의 동의를 얻어 대항력을 갖춘 임차인으로부터 적법하게 임차권을 양도받은 경우
임차인이 주민등록 퇴거일부터 주민등록법상의 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를
마치고 주택에 입주하면 원래의 임차인이 갖고 있던 대항력을 주장할 수 있습니다.
임차권 양도양수 계약은 특별한 양식은 필요 없고, 계약서에 '임차권양도양수계약'이라고
타이틀만 고치면 됩니다. 계약자 명의에는 선순위 임차인을 임차권양도인이라고 작성해야
하며 특약사항에 '임대인의 동의하에 임차권양도양수계약임'과 '전세입자는 임차권 양도
대상 부동산의 임대계약서를 임차권 양수인에게 인계한다'라고 작성하면 됩니다.
무엇보다 임차인이 대항력이 없는 후순위 임차인이면 임차권 양도양수 계약은 아무 소용이
없습니다. 따라서 반드시 대향력과 우선변제권을 가지고 있는 임차인의 임차권을 인수받아야
합니다.
