[주택임대차보호법] 임차인의 대항력 - 부동산분쟁 변호사
대항력이란?
대항력이란 임대인의 지위를 승계한 양수인에 대해 등기가 없이도 임차권을 주장할 수
있는 권리를 말합니다. 양수인은 매매, 증여, 상속 및 경매나 공매 기타 미등기, 무허가건물의
소유권을 사실상 양수를 포함합니다. 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 확정적,
종국적으로 이전받게 되는 경우를 말하며 양도담보권자는 제외됩니다.
대항력의 효력
대항력의 효력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고한 날)을 마친 다음날부터 생깁니다.
주택임대차보호법 제 3조 - 대항력
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1) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주태개의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제 1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.
'민법 제 575조 제 1항, 제 3항 및 같은 법 제 578조'를 준응한다.
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임차인의 대항력
대항력 있는 세입자는 부동산 저당권 등기 설정 이전에 전입신고 및 확정일자를
받아놓은 세입자를 말합니다. 대항력 있는 세입자는 배당요구를 하여 경매대금에서
보증금을 우선 변제받거나, 배당요구를 하지 않고 임대차기간까지 거주한 후 임대차
기간이 만료되면 소유자에게 보증금을 반환받을 수 있는 권리를 가지고 있습니다.
주민등록을 열람하면 전입자의 전입일자를 알 수 있고, 임차인의 임차금액 및 확정일자
유무는 법원 경매기록을 통해 확인할 수 있습니다. (부동산 경매기일 7일 전부터 열람이
가능합니다)
이렇게 대항력을 갖추고 확정일자를 받아 둔 임차인은 그 대항력 취득 후에 임차주택에
대하여 권리를 갖게 된 자보다 보증금의 우선변제를 받을 수 있습니다. 하지만 그 대항력
취득 이전에 이미 임차주택에 대하여 권리를 갖게 된 자보다 앞서서 우선변제를 받을
수는 없습니다.
하지만 소액의 보증금으로 어렵게 사는 임차인을 보호하기 위해 서울, 인천, 수도권 주요
도시에서 4,000만원 이하의 보증금으로 살고 있는 임차인, 그 외에 지역에서 3,000만원 이하의
보증금으로 살고 있는 임차인에게 대항력 취득일자에 관계없이 각각 1,600만원, 1,400만원,
1,200만원의 한도내에서 다른 담보권자보다 앞서서 최우선으로 보호해주고 있습니다.
