"보증금을 안줘요" 보증금 회수, 소액임차인 우선변제
Q. 2년 전, 서울에 있는 원룸을 전세로 보증금 5천만 원에 임대차 계약을 했습니다.
이번년도에 임대차계약이 만료돼 다른 곳으로 이사가려고 하는데요.
집주인이 보증금을 돌려주지 않고 있습니다.
빨리 달라고 독촉하는데도 자꾸 시간만 미루고 도무지 줄 생각을 안하네요.
이럴 때 어떻게 해야 하나요?
임대차계약이 종료되었는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면,
강제집행의 전제로서 임차보증금반환채권에 대한 집행권원을 확보해야 합니다.
집행권원을 확보하기 위해서는 지급명령과 민사조정, 보증금반환청구소송 등이 있습니다.
주택임대차보호법 제3조제1항 및 제8조제1항에 따르면,
소액임차인은 확정일자가 늦어 선순위로 변제받지 못하는 경우라도
임차주택에 대해 선수위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는
보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선시 하여 변제받을 권리가 있습니다.
민사집행법에 의거, 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못합니다.
소액임차인, 우선변제 요건은?
① 소액임차인 범위에 속해야 합니다.
주택임대차보호법에 따르면 최우선변제 받을 수 있는 임차인은 보증금이 서울특별시에 경우,
7천5백만 원 이하이거나 서울특별시를 제외한 과밀억제권역의 경우 6천5백만 원 이하,
과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 안산시와 김포시, 용인시 및 광주시는
5천5백만 원 이하, 그 밖의 지역은 4천만 원 이하의 보증금액에 해당되는 임차인이어야 합니다.
② 임차주택이 경매나 체납처분에 따라 매각돼야 합니다.
주택임대차보호법 제3조의2제4항 및 제8조제2항에 의하면,
소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라
매각되는 경우이어야 합니다.
③ 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖추어야 합니다.
주택임대차보호법에 의거, 임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에
대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다.
판례에 따르면, 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지
계속 존속돼야 합니다. (대법원 1997.10.10. 선고 95다44597 판결)
④ 배당요구나 우선권행사의 신고가 있어야 합니다.
대법원 판례에 의하면, 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우
집행법원에 배당요구를 해야 합니다.
또한 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야합니다.(대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결)
민사집행법에 의거, 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하면 되는데,
배당요구의 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.
