임차인이 계약 해지할 때 보증금은?
안녕하세요. 최진환변호사입니다.
주택 임대차계약을 하게 되면 전세는 대게 2년, 월세는 1년 단위로 계약 기간을 설정하게 되는데요. 설정한 계약 기간을 지키지 못할 경우 새로운 임차인을 구한 후에 기존의 세입자에게 보증금을 지급하게 됩니다.
한편 계약을 해지할 때 정한 날짜에 이사를 가지 않거나 또는 계약 만기 해지가 아닌 상태에서 계약을 해지할 경우 보증금의 반환에 대해서 많은 임대인들이 고민을 하고 있는데요. 오늘은 임차인이 계약 해지할 때 보증금은 어떻게 처분이 되는지 사례와 함께 살펴보도록 하겠습니다.
<관련 사례>
- 2년 월세 계약을 체결한 임차인이 기한을 채우지 못한 채 중도 해지 통보
- 집주인은 새로운 세입자를 구한 후에 집을 비우도록 요구
- 새로운 세입자가 들어온 후 집주인은 계약금 중 일부분을 지급
- 기존의 세입자와 합의하여 이사 날짜 지정하였으나 새로운 세입자가 계약 파기
- 기존의 세입자는 원래대로 이사를 할 것이며 보증금 반환을 요구
이 경우 집주인은 원래의 계약대로 2년을 채우지 못한 임차인에 대해서 새로운 임차인이 들어올 때까지 기존의 세입자에게 보증금을 돌려주지 않고 싶을 텐데요.
이 때 임대인은 새로운 세입자에게 받은 계약금의 일부분을 기존의 세입자에게 주면서 계약의 파기에 따른 피해를 보상해주고 다시 새로운 세입자가 나타날 때까지 기존의 세입자에게 보증금을 반환해주지 않을 수 있습니다.
반대로 새로운 세입자에게 받은 계약금의 일부분을 집주인이 가진 채 기존의 세입자에게는 보증금을 반환하는 것을 택할 수 있는데요. 문제는 기존의 세입자가 보상금을 받기를 거절하고 보증금을 돌려달라고 할 때입니다.
이 때 보증금의 반환 여부에 대해서는 임대인이 새로운 계약을 체결한 것은 기존의 세입자와의 계약 해지와 보증금 반환에 대한 암묵적인 동의가 있다는 것을 의미하기 때문입니다.
그러나 만약 무조건적으로 새로운 세입자가 나타나면 보증금을 돌려주어야 한다는 동의가 성립하게 되면 임대인만 애꿎은 피해를 입을 수 있는데요. 이 때 임대인은 계약서에 새로운 임차인과의 계약이 파괴될 경우 기존의 임대차 계약은 지속이 된다는 뜻의 문구를 기재하여 계약하는 것이 바람직합니다.
만약 임차인의 계약 해지로 인해 보증금의 반환 문제에 대해서 어려움을 겪고 계신다면 최진환변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.
