임대차계약 만료 전에 해지하려면?

임대차계약 만료 전에 해지하려면?

임대차 계약을 체결하게 될 때는 계약의 기간과 계약금, 상가 건물의 보존 등에 대한 관련 조건을 규정한 후 계약을 체결하게 되는데요. 만약 정한 계약 기간을 채우지 못하고 불가피하게 계약을 해지하고자 할 때는 어떤 절차를 거치게 될까요? 또는 계약의 해지가 불가능할 때는 어떤 대처를 할 수 있는지 최진환변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

A는 의류 상가를 운영하면서 상가 점포를 보증금 800만원과 월세 15만원으로 1년간 임대차 계약을 체결하였는데요. 영업을 시작하면서 불가피한 사정으로 사업을 운영할 수 없게 되자 계약을 체결하고 3개월이 지난 후 임대인에게 계약의 해지를 요구하였습니다.

하지만 실질적인 계약의 기간은 1년이었기 때문에 임대인은 계약의 기간이 만료가 되는 때까지인 나머지 9개월 간의 월세를 납부해야만 보증금의 반환이 가능하다고 답변을 하였습니다.

 

 

한편 임대차계약 만료 및 해지와 관련하여 민법 제635조에서는 토지나 건물 등에 대하여 기간에 대한 조항이 없을 때는 당사자들이 얼마든지 계약을 해지하고자 하는 의사를 표현할 수 있으며 임대인이 통보를 할 때는 임차인이 통보를 받고 6월의 시간이 흐르고, 임차인이 통보를 할 떄는 임대인이 통보를 받고 1월의 시간이 지나면 해지 효력이 발생한다고 명시하고 있습니다.

한편 기간에 대한 조항이 존재할 때도 해당 기간 안에 해지를 할 권리를 보류를 할 때는 위의 조항을 준수하는 것으로 규정하고 있습니다.

 

 

상가건물 임대차계약과 관련하여서는 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 이내로 정했을 때는 해당 임대차계약 기간을 1년으로 보고 있는데요. 만약 위 사례의 A가 임대차계약 기간에 대하여 조항을 두면서 별다른 해지권에 대하여 유보를 하지 않은 채 단지 개인적인 이유로 임대차계약 만료 이전에 해지를 하고자 할 때는 임차인의 일방적인 해지는 불가능하며 남은 기간의 월세를 지급하는 것이 마땅합니다.

 

하지만 임차인이 계약 해지와 함께 점포를 비웠음에도 불구하고 임대인이 다른 임차인에게 세를 놓았을 때는 임차료가 이중으로 부여되고 있는 셈이기 때문에 임대인은 부당이득에 대한 관련 제한을 받을 수 있는데요. 만약 이와 같이 임대차계약 만료 이전에 해지를 하고자 할 때 임대인과의 문제가 발생하였거나 또는 정한 남은 월세를 지급하였음에도 불구하고 추가적인 임차인을 모집하였다면 최진환변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.