매매계약의 해제와 채무불이행에 따른 법정해제권②- 부동산매매 변호사 최진환
채무불이행에 의해 해제권을 행사할 때 계약 또는 법률의 규정에 따라 당사자의 일방이나 쌍방이 해제의 권리가 있는 때에는 그 해제는 상대방에 대한 의사표시로 합니다. 하지만 해제의 의사표시는 철회하지 못합니다. 따라서 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대해 해야 합니다. 또한 해제의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대해서도 소멸합니다.
해제권의 행사의 기간을 정하지 않은 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 해제권행사 여부의 확답을 해제권자에게 최고할 수 있습니다. 위의 기간 내에 해제의 통지를 받지 못한 때에는 해제권은 소멸합니다. 해제권자의 고의나 과실로 인하여 매매계약의 목적물이 현저히 훼손되거나 이를 반환할 수 없게 된 때 또는 가공이나 개조로 인하여 다른 종류의 물건으로 변경된 때에는 해제권은 소멸합니다.
법정해제의 효과로 당사자 일방이 매매계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있습니다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못합니다. 원상회복 시 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가해야 합니다.
매매계약의 당사자 일방은 상대방이 원상회복을 할 때까지 자기의 원상회복을 거절할 수 있습니다. 매매계약의 해제는 손해배상의 청구와 함께 할 수 있습니다.
마지막으로 약정해제의 발생요건과 그 효과는 모두 당사자의 약정에 따릅니다. 약정해제권에 따라 약정할 때에는 법정해제와는 달리 손해배상청구권이 발생하지 않습니다. 매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약 시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항인데, 이러한 약정이 있다고 해서 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수 없습니다.
