토지매매 대금감액청구 여부
A씨는 B씨로부터 등기부상 100평의 땅을 평당 100만원을 주고 구입하였는데요. 대금을 지급한 뒤에 땅의 면접을 측량하였더니 100평이 아닌 90평정도임을 밝혀졌는데요. 화가 난 A씨는 B씨에게 부족한 10평 값을 돌려달라고 하였으나, B씨는 이에 불응하며 정작 돌려 줄 생각이 없는데요. 이러한 토지매매 대금감액청구 여부에 대해서 최진환변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.
민법은 수량을 지정한 토지매매의 목적물이 부족한 경우에는 그 부족을 알지 못한 매수인은 그 부분의 대해서는 비율로 인하여 대금의 감액 등을 청구할 수 있다고 규정하고 있는데요.
그러나 위 사안과 같은 토지매매에 있어서 면적 및 대금결정과 관련하여 두 가지 유형이 있는데, 1필지의 총 대금을 결정짓는 방법으로 평당 가격을 결정하는’필지매매’가 하나의 유형이고, 또 하나는 평당 가격을 정하고 실 평수에 따라 대금을 결정하는 ‘수량매매’가 있습니다.
판례에서 보면 ‘수량을 지정한 매매’는 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 것에 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것인데요.
토지의 매매에 있어서 목적물을 공부상의 평수에 따라서 특정하고 단위면적 당 가액을 결정하여서 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하는 방법으로 토지매매대금을 결정 하였다고 해도 이러한 이유만으로는 곧 바로 토지의 매매를 ‘수량을 지정한 매매’ 라 할 수는 없습니다.
또한, 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였으며, 평수에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 않아서 그것이 당사자들 사이에서 대상토지를 특정하고 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보인다면 ‘수량을 지정한 매매’ 가 아니라고 할 것이라고 밝혔는데요.
반면 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하며, 나아가 당사자들이 면적을 가격결정 요소 중에서 가장 중요한 요소로 파악하여 그 객관적인 수치를 기준으로 가격을 정한다면 그 매매는 ‘수량을 지정한 매매’라고 하여 야 할 것이다.’라고 주장하였습니다.
또한 대금감액청구권을 행사함은 별론으로 하고, 계약이 미달하는 부분만큼 일부 무효임을 들어 이와 별도로 일반 부당이득반환청구를 하거나 원시적 불능을 이유로 규정되는 계약체결상의 과실에 따른 책임의 이행을 구할 수 없다.’고 판결하였습니다.
즉, 위 사안의 경우는 어느 유형에 해당되는지 판단하기는 내용이 부족한 듯 하지만, 본인의 위 거래에 있어서 실 평수에 따른 대금정산을 하기로 상대와 합의가 되면 본인의 주장대로 10평에 대한 대금반환청구가 가능하지만, 합의가 없이 등기부상 100평인 대지를 평당 100만원으로 따져 대금을 결정하였다면 이것은 위 대지 자체를 1개의 거래대상으로 보아 매수한 것으로 보이기 때문에 대금감액청구를 할 수 없습니다.
오늘은 토지매매 대금감액청구에 대해서 간략하게 살펴보았는데요. 현재 토지매매와 관련하여 대금감액청구의 대해서 문제가 있으시거나, 혹은 상담이나, 도움이 필요하신 분은 최진환 변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.
