법정지상권과 경매 절차
경매 절차를 통해 토지를 낙찰 받았지만 해당 토지 위에 토지의 소유자가 건물을 짓고 있다면 토지를 원활하게 사용하고 수익하는데 어려움이 생길 것입니다. 이는 건물의 소유자에게 법정지상권을 부여하고 있기 때문인데요. 법정지상권과 경매는 복합적인 문제가 결부되어 있어 법률적인 접근과 해결이 필요합니다.
우리나라는 법정지상권에 대해 토지와 건물을 각기 다른 부동산으로 판단하여 소유자가 다를 수 있도록 되어있는데요. 법정지상권을 인정 받게 되면 목조 건물의 경우 15년, 콘트리트 등의 건물에 대해서는 30년 동안의 지료를 내면서 타인의 토지를 이용할 수 있게 됩니다.
민법 제366조에서는 법정지상권에 대해 저당권의 실행에 따른 법정지상권으로 규정하고 있는데요. 이는 곧 토지로 저당권이 설정될 때 건물이 있어야 함을 뜻합니다.
한편 토지로 저당권이 설정되는 때 건물이 건물의 형태를 갖추지 않은 상황이라면 즉 공사중인 건물이라도 법정지상권을 인정 받을 수 있을까요? 민법에 따르면 건물로서의 형태를 가지고 있지 않기 때문에 법정지상권을 인정 받기 어려울 수 있는데요. 대법원에서는 다른 판결을 내놓았습니다.
대법원의 판결에 따르면 토지에 대해서 저당권이 설정될 때 토지 소유자에 의한 건물이 건축 중에 있었다면 독립된 건물이 아니더라도 건물의 규모나 종류 등이 상당히 진전되어 있고 또는 법정지상권 경매절차에서 매수인이 대금을 모두 다 지급한 때까지의 기둥이나 지붕, 주벽 등이 이뤄진 부동산이라면 이는 법정지상권을 인정해야 한다는 판결을 내렸습니다.
즉 토지에 근저당권이 설정될 때 통념상 독립된 건물이라고 판단이 된다면 또한 매수인이 대금을 납부하기 전 각종 공사가 완료되어 독립된 부동산으로서의 요건을 갖추고 있다면 이는 법정지상권을 인정 해야 한다는 것인데요. 위 판결을 살펴보면 건물에 대해 법정지상권을 행사하기 위해서는 재빠르게 공사를 진행하는 것이 유리하다는 것을 알 수 있습니다.
오늘은 위와 같이 법정지상권 경매에 대해서 살펴보았는데요. 법정지상권과 경매에 대해서는 법률적인 지식이 있어야 향후 문제를 겪지 않을 수 있습니다. 따라서 경매 후의 법정지상권에 대해 문의하고 싶은 사항이 있으시다면 최진환변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.
