부동산임대차상담변호사 경매 후 계약
사례에 따르면 경매를 통해 부동산을 낙찰 받은 사람이 다른 사람과 해당 부동산으로 임대차 계약을 체결하였지만 배당 절차에서 낙찰자에 대한 배당이의 소송을 제기하였다면 임대차계약은 효력을 가질 수 있을까요?
오늘은 경매 후 계약에 대해 발생할 수 있는 문제에 대해서 부동산임대차상담변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.
경매를 통해 부동산을 낙찰 받아 최고가매수신고인이 된 ㄱ씨는 ㄴ씨와 부동산 임대차계약을 체결하였고 ㄴ씨는 ㄱ씨에게서 부동산을 건네 받아 임대차계약서를 작성하고 확정 일자를 받았는데요. ㄱ씨는 이 후 매각 대금을 전부 지불하고 A은행에 근저당권 설정등기를 진행하였습니다.
한편 A은행은 배당 절차 중 ㄴ씨가 임차인으로서의 자격이 없어 우선 배당을 해서는 안 된다고 주장하며 배당이의 소송을 제기하였습니다.
1심 재판부에서는 ㄴ씨가 부동산의 인도 및 확정 일자를 받아 주택임대차보호법에서 명시한 우선변제권을 얻었다고 보고 경매 절차에서 발생하는 환가대금에서 근저당권설정등기를 진행한 A은행보다 먼저 임대차 보증금을 변제받을 수 있다고 판시하였습니다.
부동산임대차상담변호사가 살펴본 바로 A은행은 경매 후 계약에 이의를 제기하여 상고하였는데요. 대법원에서는 주택임대차보호법에서 명시하는 임대차 계약은 임차인과 부동산 소유자인 임대인의 계약만 한정하는 것은 아니라고 지적하면서 임대차계약은 임대 권한을 가진 임대인이 진행할 수 있다고 설명하였습니다.
또한 ㄱ씨가 경매 부동산의 최고가 매수신고인이 되었지만 임대차 계약을 체결할 때는 타당한 임대 권한을 가지고 있었는지 여부를 증명할 수 있는 자료가 존재하지 않는다며 ㄴ씨가 매각 대금을 다 납부하지 않은 ㄱ씨에 대해 경매 후 계약을 체결한 것은 문제가 된다고 지적하였는데요.
이에 ㄱ씨의 임대 권한을 지적하며 원심 판결을 취소하여 A은행의 주장에 힘을 실어주었습니다.
부동산임대차상담변호사가 위 판례를 살펴본 결과 임차인이 경매 단계에서 최고가 매수신고인이 된 사람과의 임대차 계약이 무조건적으로 잘못된 것은 아니지만 적어도 잔금 납부의 여부가 우선변제권의 효력을 가를 것으로 보이는데요. 만약 위와 같이 경매 후 계약으로 인해 보증금을 잃어 버릴 위기에 놓이셨다면 부동산임대차상담변호사 최진환변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.
