유치권성립요건 살펴보기
부동산 경매를 집행하면서 유치권은 매수인 즉 낙찰자가 인수하게 된다고 민사집행법은 규정하고 있습니다. 일반적으로 경매가 진행되면 유찰된 물건 중에서 약 6%는 유치권 신고가 접수된다고 하는데요. 이와 관련하여 유치권성립요건에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
일반 경매 물건은 낙찰가율이 낮은 편인데요. 이 때 유치권을 신고함으로써 저가의 낙찰을 받고자 하거나 또는 유치권의 신고 후 매각 대상이 되는 부동산을 인도 받기를 거부하여 매수인에게서 높은 금액의 합의금을 유도하는 경우가 있습니다.
유치권성립요건에서 유치권은 담보물권의 성격을 가지기 때문에 타인에게 자율적인 양도가 가능한데요. 이 때는 유치권을 신고하는 것보다 유치권을 양수 받은 사람이 신고하여 성립요건의 판단 유무에 어려움이 생기곤 합니다.
또한 유치권은 자율적인 양도가 가능하면서 경매 대상의 물건에서 생긴 채권이 존재해야 하며 유치권자가 점유를 하고 있어야 유치권성립요건을 충족하게 되는데요.
점유라 함은 유치권의 존속 요건이 되면서 피담보채권과 별도로 양도가 불가능하며 피담보채권과 동시에 양도가 되어야 합니다. 더불어 점유도 양수인에게 이전이 되어야 합니다.
한편 민법에서는 유치권 피담보채권의 양도와 관련하여 유치권자가 채무자에게 통보를 하거나 채무자의 승낙이 필요하다고 규정하고 있는데요. 이는 채무자로의 양도 통보 또는 승낙의 확정 일자가 기재된 증서에 응하지 않게 되면 채무자가 아닌 타인에게 대항을 할 수 없게 합니다.
따라서 유치권성립요권으로 채권의 양도 통보는 채권양도 양수계약서를 작성함으로써 공증을 받아야 하며 양수인의 점유 승계를 확인할 수 있는 내용 증명을 보내는 것이 좋습니다.
부동산경매를 진행하면서 유치권의 신고가 유치권성립요건과 함께 양도되는 것을 확인하는 것이 경매 절차의 중 하나의 포인트가 될 텐데요. 만약 경매 및 유치권의 관계에 대해서 문의하고 싶은 사항이 있으시다면 최진환변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.
