소액보증금 최우선변제 사례
임대차 계약을 체결할 때 임차인은 일정 보증금과 매 달 차임을 지급하는 월세 계약 또는 임대차 보증금만 지급하는 전세 계약을 체결하게 되는데요. 이 때 두 임대차 계약 모두 적지 않은 보증금을 지급해야 하기 때문에 반드시 계약 체결에 유의해야 합니다.
만약 해당 부동산에 각종 권리관계가 복잡하게 설정되어 있을 경우 부동산의 문제로 인해 보증금을 날릴 수도 있기 때문인데요. 오늘은 이와 관련하여 소액보증금 최우선변제 사례에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
사례에 따르면 임차인이 임대인의 부동산이 채무가 초과된 상태인 것을 알면서도 계약을 체결했다면 이는 임차인의 채권자에 대한 사해 행위가 될 수 있다는 판례가 있는데요.
ㄱ씨는 A은행에서 2011년 12월 약 2억 3천만원을 빌렸고 ㄱ씨가 직접 소유하고 있던 아파트에 근저당권을 설정하였습니다.
이 후 A은행은 대출금을 받지 못하지 ㄱ씨의 아파트를 경매로 넘겼는데요. 이에 ㄱ씨는 경매가 개시되기 전에 ㄴ씨에게 보증금 1천 600만원으로 임대차 계약을 체결하였으며 ㄴ씨는 소액보증금 최우선변제를 받았습니다.
이에 A은행은 ㄱ씨가 돈을 빼돌리고자 거짓으로 임차인과 임대차 계약을 체결하였다고 주장하였였습니다.
A은행이 채무자인 ㄱ씨의 건물에 임대차 계약을 체결한 ㄴ씨를 상대로 ㄱ씨가 채무 초과인 상태를 알면서도 임대차 계약을 체결한 것은 소액보증금 최우선변제를 이용한 사해 행위라며 소송을 제기하였는데요.
재판부는 ㄴ씨는 임대인인 ㄱ씨의 채무 초과 사실을 파악할 수 있었음에도 불구하고 당시 전세 시세보다도 저렴한 보증금 금액으로 임대차 계약을 체결하여 소액보증금 최우선변제 권리를 얻은 것은 사해행위를 목적으로 한 비정상 거래라고 판단하였습니다.
또한 ㄴ씨는 ㄱ씨의 아파트 동네가 아닌 다른 동네에 거주하고 있었고 계약을 체결한 장소도 거주지나 ㄱ씨의 아파트 동네가 아닌 전혀 다른 장소였던 것도 소액보증금 최우선변제권을 악용한 사해 행위로 의심할 수 있다며 판시하였습니다.
소액보증금 최우선변제권은 주택임대차보호법에서 명시하는 권리로서 임차인에게 채무 초과에 대한 주의를 가지게 하지만 한편으로는 위와 같은 악용 사례가 발생할 수 있다는 것을 유의해야 합니다. 이상으로 최진환변호사였습니다.
