부동산법변호사, 주택임대차보호법 적용대상
우리가 살아가기 위한 필수 요소 중 하나 바로 집, 거주지 입니다. 우리가 갖고 있는 또는 미래에 얻을 수 있는 가장 비싼 재산 중에 하나이면서 안락한 생활을 영위하기 위한 기본적인 필수구성물 안전하게 지키고 매매나 매수 시에 법의 보호를 받을 수 있는 방법이 있어야 하는데요. 오늘은 주택임대차보호법의 적용대상과 내용에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
대한민국 국적을 갖는 임차인, 즉 건물을 빌리거나 임대하는 사람과 자연인이며, 예외적으로 외국인과 재외동포도 일정한 경우에 주택임대차보호법에 대해 안전한 보호를 받을 수 있습니다. 상가와는 달리 주택임대차보호법은 주거용 건물에 대한 사용용도와 등기가 명백한 건물이어야 하며 이에 대한 적용대상은 미등기 전세인 경우에도 적용이 됩니다. 하지만 적용이 되지 않는 경우도 있기 때문에 주의를 해야 합니다.
정리를 해보면 위와 같이 주거용 건물의 일정한 사항에 대해서 적용을 받는 보호법인데요 그 자세한 의미를 살펴볼 필요가 있습니다. 주택을 빌려주고 세를 받는 임대인이나, 임차인은 그 목적물에 대한 주택에 대한 사용과 그에 대한 수익을 통해 차임을 지급하는 관계가 성립해야 합니다.
하지만 임대차계약의 규정을 보면 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 위해 어려운 면이 많이 있었고 이를 보완하기 위해 특별하게 법으로 제정이 된 것이 바로 주택임대차 보호법인데요. 임대인이나 임차인간의 양방의 합의에 의해 성립되는 계약이지만 일을 위반하여 건물에 세를 들어 사는 임차인에게 불리하게 적용한다면 그 법은 효력이 없습니다.
예를 들면 임차인에게 불합리한 것은 효력이 없다라고 이야기를 하였는데 규정에 위배되는 양자간의 약속을 모두 무효로 야기하는 것은 아니며 규정이 위배된다고 하더라도 임차인에게 불리하게 적용되지 아니하면 그 임대차계약은 유효한 것으로 봐도 무방합니다.
위에서 언급을 한번 하였지만 주택임대차보호법의 적용으로 보호받는 대상이 있습니다. 앞에서 칭한 자연인이라 함은 주택임대차보호법에 있어 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에 대한민국 국적자라는 뜻입니다. 또한 외국인이나 재외동포라고 할지라도 주택임대차 보호법의 적용대상이 될 수 있습니다. 사실 원칙적으로 대한민국 국적을 가진 사람이 이에 해당 하지만 주택을 우리나라 주소지에서 임차한 외국인이 전입신고에 맞는 체류지 변경 혹은 주소지 변경 신고를 했다면 예외적으로 임대차보호법의 적용 대상이 됩니다.
가끔 부동산법변호사나 관련 법조인에게 종종 들어오는 질문이 있습니다. 바로 외국인은 물론 동포도 법의 적용을 받을 수 있냐에 대한 내용인데요. 외국인과 비슷하지만 재외동포의 경우 장기적으로 우리나라에서 체류하면서 주택을 임대차 하는 경우가 있습니다. 사업 때문에, 혹은 우리나라에서 일을 하고 생활하기 위해 주택을 임차하는 때에는 주택임대차보호법의 적용 대상이 될 수 있습니다. 하지만 모든 경우에 다 허용이 되는 것은 아니고 법의 보호를 받기 위해 재외동포는 국내에 거소를 정해 지방출입국 혹은 외국인관서의 책임자나 장에게 이에 대한 신고를 하고, 국내의 거주지가 변경되는 경우 새로운 거처를 관할하는 시, 군, 구의 장이나 외국인관서 책임자에게 2주 이내에 통보를 해야 적법한 상태로 보호를 받을 수 있습니다.
이와는 다르게 대한민국 국적의 법인이어도 특별한 사정이 없는 한 법인은 보호를 받지 못합니다. 다만 법인이 주택임대차보호법의 적용 대상이 되기 위해서는 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖춘다고 해도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문입니다. 추가적으로 법인이 보호를 받을 수 있는 특별한 예외는 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 하는 사업자의 경우 보호대상이 됩니다.
주택임대차보호법은 서민들의 주거안정과 생활의 안정을 도모하려는 목적에서 만들어진 것이지 기업이나 법인 같은 강자를 위해 만들어진 법이라고 할 수 없습니다. 일시 사용을 위한 임대차 관계임이 확실한 경우에도 주택임대차 보호법의 적용이 되지 않는 점을 기억해야 합니다. 쉽게 말해 잠시 동안 숙박을 하고 투숙을 하는 경우의 계약은 일시 사용을 위한 계약이기 때문에 임대차보호법의 적용을 받지 못합니다.
이렇게 주택임대차보호법의 적용대상에 대해서 알아보았습니다. 자국인이라고 무조건 보호가 되는 것이 아니며, 외국인이라고 보호를 받지 못하는 그런 경우는 없습니다. 다만 정리해보면 주거용 주택일 것, 법인은 해당되지 않는 것, 일시 사용을 목적으로는 계약의 효력이나 법의 보호가 되지 않는 다는 것을 기억해야겠습니다. 만약 부동산관련 분쟁이나 해소가 어려운 쟁점이 발생했다면 부동산법변호사 혹은 법조인과의 상담으로 현명한 해결을 하시길 바랍니다.
