부동산경매 매수할 때 권리 확인하는 방법은?
부동산 경매를 진행하면서 해당 물건을 매수하게 되면 부동산에 설정이 되어있는 각종 권리를 매수인이 부담하게 되는데요. 이는 매수인으로 하여금 적법하게 부동산을 매수하였어도 본인의 권리를 실현하는 것을 어렵게 만들 수 있습니다.
따라서 이 경우에는 매수인이 부동산경매 매수를 하면서 부동산에 설정이 되어 있는 권리가 무엇인지 사전에 확인을 하는 것이 바람직한데요. 오늘은 부동산경매 매수할 때 권리 확인하는 방법은 무엇인지 최진환변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.
민사집행법에 따르면 경매의 물건에 대해서 매수인이 되었을 때는 매각의 대금을 지급함과 동시에 매각의 권리인 소유권을 포함하여 각종 저당권, 전세권 등의 권리를 얻게 되는데요. 이 때 저당권이나 전세권 등의 권리를 매수인이 얻게 되면 소유권을 실현하기에 어려움을 겪을 수 있습니다.
즉 해당 부동산에 전세권이 있었다면 매수인이 향후 전세권자에게 변제를 해줘야 하는 금액이 생기게 되는 등의 문제가 발생할 수 있기 때문에 매수인은 경매를 할 때 해당 부동산에 설정이 되어 있는 권리를 확인해야 합니다.
한편 매수를 함으로써 매수인에게 인수가 되는 권리 또는 말소가 되는 권리가 무엇인지 확인을 할 때는 부동산등기기록과 직접 현장조사를 하는 것이 필수적인데요. 이 외에 매수인에게 인수가 되지 않고 사라지는 권리는 배당절차에 참여를 한 권리이기 때문에 배당요구를 한 다른 사람들이 어떤 권리로 배당요구 하였는지 살펴봐야 합니다.
일반적으로 부동산등기기록에는 경매하는 부동산에 설정이 되어있는 권리가 표시되어 있으며 이 외의 유치권 등의 권리는 현장조사를 함으로써 확인이 가능합니다.
만약 등기기록의 확인과 현장조사로 알게 된 권리가 있다면 이를 시간별로 나열을 하고 말소 기준이 되는 최선순위 권리를 알아내고 이 후에는 인수가 되는 권리에 대해 살펴보면 되는데요. 말소 기준이 되는 최선순위의 권리는 압류, 가압류와 각종 저당권 등 중 가장 먼저 등기가 된 권리를 말합니다.
이 때 말소기준의 권리보다 우선 등기가 된 권리에 대해서는 매수인에게 인수가 되며 말소기준의 권리보다 나중에 등기가 된 권리는 말소가 됩니다.
즉 매수를 통해서 인수 또는 말소가 되는 권리는 가압류와 저당권, 전세권, 유치권 등 다양하게 있기 때문에 반드시 부동산경매에 참여를 하는 사람은 입찰 이전에 권리 확인을 하는 것이 바람직한데요.
만약 사전 확인에 있어서 다른 이해관계자들의 허위 정보 등을 통하여 권리 확인이 제대로 이뤄지지 못하였거나 또는 매수 이후로 발생한 문제가 있으시다면 법률적인 자문을 가진 변호사의 도움을 통하여 문제를 해결하시길 바랍니다.
