재건축 규제 완화 법정지상권
얼마 전 국토교통부에서 발표한 9·1 부동산 대책으로 재건축 규제 완화가 될 것으로 보이는데요.
좀 더 재건축 규제 완화 대책을 살펴보면 지방자치단체에 따라 준공 후 20∼40년으로 돼 있는 재건축 연한의 상한을 30년으로 완화하는 것인데 기존 재건축 연한이 40년이었던 서울·경기·부산·인천·광주·대전 등에서 재건축 연한이 단축되는 효과를 볼 수 있을 전망입니다.
여기서 재건축 연한이란 재건축 사업을 위한 최소한의 요건으로 이를 충족해야 안전진단을 받을 수 있습니다. 오늘은 낡은 건물을 철거하고 재건축한 경우 법정지상권의 효력은 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.
민법을 살펴보면 법정지상권에 관하여, 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다고 규정하고 있는데요.
이때 동일인소유 토지와 그 지상건물에 공동저당권이 설정된 후 그 건물이 철거되고 다른 건물이 신축되면 저당물의 경매로 토지와 신축건물이 서로 다른 소유자에게 속할 경우 민법 제366조에서 정한 법정지상권이 성립하는지 관하여 살펴보겠습니다.
그 신축건물소유자가 토지소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한, 저당물경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 아니한다고 볼 수 있습니다.
왜냐하면 동일인소유에 속하는 토지 및 그 지상건물에 관하여 공동저당권이 설정된 경우, 처음부터 지상 건물로 인하여 토지이용이 제한받는 것을 용인하고 토지에 대하여만 저당권을 설정하여 법정지상권의 가치만큼 감소된 토지교환가치를 담보로 취득한 경우와는 달리, 공동저당권자는 토지 및 건물 각각의 교환가치전부를 담보로 취득한 것이기 때문입니다.
따라서 저당권목적건물이 그대로 존속하는 이상은 건물을 위한 법정지상권이 성립해도 그로 인하여 토지교환가치에서 제외된 법정지상권의 가액상당 가치는 법정지상권이 성립하는 건물교환가치에서 되찾을 수 있어 궁극적으로 토지에 관하여 아무런 제한이 없는 나대지로서의 교환가치전체를 실현시킬 수 있다고 기대할 수 있는데요.
건물이 철거된 후 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 아니 하였는데도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하면, 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물교환가치를 취득할 수 없게 되는 결과, 법정지상권의 가액상당 가치를 되찾을 길이 막혀 당초 나대지로서의 토지교환가치전체를 기대하여 담보를 취득한 공동저당권자에게 불측의 손해를 입게 하기 때문입니다.
