토지매각금 권리 재건축분쟁변호사
소액보증금으로 주택을 임차하여 입주와 주민등록을 마쳤는데, 위 주택은 근저당권이 설정된 상태의 구 주택이 철거되고 다시 신축된 주택인 경우 이 후 경매된다면 토지매각금에 대한 권리는 어떻게 되는지 재건축분쟁변호사와 알아보도록 하겠습니다.
주택임대차보호법 제8조 제1항 및 제3항을 재건축분쟁변호사가 살펴보면 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있고, 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정하도록 하고 있습니다.
따라서 보통의 일반적인 주택임차인은 위 규정에 근거하여 토지를 포함한 주택의 매각대금에서 우선변제권 등을 주장할 수 있는데요.
그런데 대지에 저당권이 설정된 후에 건물이 신축되었고, 그 신축건물을 임차한 소액임차인이 대지에 대한 경매절차의 매각대금에 대하여도 최우선변제권을 주장할 수 있느냐의 문제는 관련 판례를 통해 재건축분쟁변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.
저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하다 볼 수 있으므로, 이런 경우 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다고 판시하였습니다.
그러나 임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실 시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권의 실행으로 주택이 일괄매각된 경우라면 주택임차인이 토지부분의 매각대금에서도 소액보증금을 우선변제 받을 수 있는지를 알아보아야 하는데요.
임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실 시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권실행으로 주택이 함께 일괄경매 된 경우, 주택임대차보호법이 별다른 제한 없이 소액임차인에 대해 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 우선변제권이 있다고 규정하고 있습니다.
또한 이미 토지 위에 종전의 건물, 특히 주택이 건립되어 있어 근저당권자가 토지 및 종전 주택에 근저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 우선변제권이 인정될 소액임차인이 존재하리라는 것을 고려하여 그 담보가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 있는 점에 비추어 새로 건립된 주택의 소액임차인에게 대지 부분의 배당금액에 대하여도 우선변제권을 인정하여야 할 것입니다.
따라서 앞서 재건축분쟁변호사가 언급한 사안에서 토지매각대금에서도 최우선변제를 받을 수 있다고 볼 수 있습니다. 이외에도 재건축 및 재건설 관련 궁금하신 점이 있으시다면 재건축분쟁변호사 최진환변호사가 도움을 드리겠습니다.
