가등기 효력 및 종류는
가등기란 본등기를 할 수 있는 요건을 갖추지 못했을 때 미리 그 순위를 보전하기 위한 수단으로 활용되는 등기인데요. 다시 말해 본등기, 종국 등기가 형식적 또는 실질적 요건을 갖추지 못한 경우 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기로 예비등기의 일종이라고 보시면 됩니다.
가등기는 크게 청구권 보전의 가등기와 담보가등기 2종류가 있습니다.
예를 들어 설명 드리면 부동산을 매매하는 과정에서 계약금과 중도금을 지급한 매수인은 소유권이전청구권을 보전하기 위해 미리 가등기를 할 수 있는데요. 이후에 잔금을 지급하고 본등기를 한다면 그 순위는 가등기의 순위에 의하게 되어서 가등기와 본등기 사이의 제3자 명의의 등기는 가등기에 저촉되는 한도에서 효력을 잃게 됩니다.
좀 더 가등기 효력에 대해 알아보도록 하겠습니다.
청구권 보전의 효력
가등기는 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것이므로 부동산등기법상의 가등기는 위와 같은 청구권을 보전하기 위해서만 가능합니다.
순위보전의 효력
가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있어 후일 가등기에 기한 본등기가 마쳐진 경우 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분은 실효됩니다.
실체법상의 효력
가등기는 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐인데요. 이때 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못합니다.
그러나 담보가등기의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않은 경우 경매를 청구할 수 있으며 강제경매 등이 개시된 경우에는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있어 본등기와 동일한 실체법상의 효력을 가진다는 점 알려드리도록 하겠습니다.
위에서 알아본 가등기의 경우 일반등기에 비해 개념과 법적 쟁점이 매우 복잡하므로 정확한 분석이 필요한데요. 이밖에 궁금하신 점이나 법률적인 자문이 필요하시다면 최진환 변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.
