임차보증금반환 거절 원상회복의무
상가나 오피스 임차 퇴거 시 원상회복 비용을 놓고 분쟁이 많이 발생하는데요. 원상회복이란 아파트, 오피스 등의 임차계약시 맺으며, 계약기간 종료 시에 계약개시부터 종료 시에 이르기까지 실(室)에 부가된 물건을 제거하여 원상으로 회복하는 것을 말합니다.
이때 원상회복이란 계약 시와 아주 동양의 상태로 되돌리는 것을 요구하는 게 아니라, 계약에 기초하여 통상 사용의 범위 내에서 경년 열화하는 부분은 그대로 반환해도 좋다는 게 통설인데요.
사용대차 차주의 원상회복의무에 관하여 민법을 살펴보면 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하는데 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있습니다.
위 규정을 임대차에 준용한다고 규정하고 있으며, 동시이행의 항변권에 관하여 민법 제536조 제1항 본문에 의하면 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다.
그렇다면 임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 거액의 임대차보증금전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는지에 관하여 판례를 보며 알아보도록 하겠습니다.
동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙(信義則)에 반하는 것이 되어 허용할 수 없습니다.
다만, 부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제될 수 있습니다.
그러므로 원상회복이 미비 된 부분의 원상회복에 소요되는 적정한 비용은 임차보증금에서 공제할 수 있다고 볼 수 있습니다.
