확정일자부임차권과 전세권 차이
전세권은 당사자들 사이의 설정계약과 등기에 의하여 발생하므로 등기를 갖추지 않으면 임대차의 일종인 채권적 전세에 지나지 않는데요.
전세권을 설정하기 위해서는 주택 소유자의 등기부등본에 기입등기를 해야 하는데 즉, 임차인이 전세권을 설정하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하다는 의미로 볼 수 있습니다.
기입등기를 하는 것은 주민센터에 가서 확정일자를 받는 것보다 상대적으로 비용도 더 들어가는데 반해 확정일자부임차권은 임대인의 동의가 필요하지 않습니다. 주민센터에 가서 전입신고와 확정일자를 받으면 바로 발생하게 됩니다.
전세권 설정은 전입신고 및 확정일자 등이 필요가 없는데요. 기입등기만 해두면 실제로 거주하지 않아도 그 설정 순위에 따라 전세권을 보호받을 수 있습니다. 그러나 확정일자부임차권의 경우 주택임대차보호법상 보호를 받기 위해 전입신고와 확정일자를 받아야 하고 실제 거주하셔야 합니다.
이와 같은 전세권이 설정되면 경매신청권도 생기는데 임대인이 전세 계약기간이 끝났음에도 불구하고 임차보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 별도의 법원 판결절차 없이 직접 법원에 경매신청을 할 수 있습니다.
반면 확정일자부임차권은 임차보증금 반환 청구소송을 제기해서 승소 판결을 받아야만 강제집행을 신청할 수 있으며 소송이기 때문에 승소 판결을 받아 강제집행 신청까지는 상당한 시일이 소요된다는 점 알려드립니다.
건물전세권의 효력은 대지의 지상권 또는 임차권에 미치고, 토지소유자가 변경된 경우에는 전세권설정자를 위한 법정지상권이 인정됩니다.
한편, 전세권자는 목적물을 유지, 수선할 의무를 지고, 그 개량을 위하여 지출한 유익비는 상환을 청구할 수 있으며, 그의 책임있는 사유로 목적물이 멸실하면 손해배상책임을 집니다.
전세권 존속기간은 10년을 넘지 못하고 갱신한 경우도 같고, 존속기간이 약정되지 않은 경우에는 각 당사자가 소멸통고를 할 수 있는데 상대방이 이를 받은 때로부터 6월이 경과하면 소멸하게 됩니다.
또한, 목적물을 용법에 반하여 사용·수익한 경우에 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다. 전세권이 소멸하면 전세권자는 목적물을 원상회복하여야 하나, 일정한 경우에 각 당사자는 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다.
