최근 부동산 규제완화가 추진되면서 그동안 침체되었던 주택 거래에 숨통이 트일 것이란 전망이 나오고 있지만 공급자 우위의 전세시장일수록 수요자들이 주의해야 할 사항도 많은데요. 전셋집을 구하는 전세 수요자들이라면 이럴 때 일수록 전세계약시 주의사항들을 꼼꼼히 따져보셔야 합니다.
민법을 살펴보면 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있지만 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다고 규정하였는데요.
전세권 양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무가 있습니다. 그렇다면 전세계약기간 중 전세금반환채권만을 전세권과 분리양도 가능한지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
이와 관련된 판례를 보면 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용 수익하는 권리로서 전세금의 지급이 없으면 전세권은 성립하지 아니하는 등으로 전세금은 전세권과 분리될 수 없는 요소입니다.
또한 전세권에 있어서는 그 설정행위에서 금지하지 아니하는 한 전세권자는 전세권 자체를 처분하여 전세금으로 지출한 자본을 회수할 수 있도록 되어 있으므로, 전세권이 존속하는 동안은 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도하는 것은 허용되지 않습니다.
다만 전세권 존속 중에는 장래에 그 전세권이 소멸하는 경우에 전세금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부 채권을 양도할 수 있을 뿐이라 할 것입니다.
그러므로 위 사안에서 전세금반환채권 양도계약이 전세권존속 중 전세금반환채권을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도하는 것이라면 그 효력이 없을 것이지만, 장래에 그 전세권이 계약기간만료 등으로 소멸하는 것을 정지조건으로 그 장래의 조건부 채권을 양도하는 취지라면 유효라고 할 수 있을 듯합니다.
따라서 전세금반환채권 양도계약이 장래에 그 전세권이 전세계약 만료 등으로 소멸하는 것을 정지조건으로 그 장래의 조건부 채권을 양도하는 취지일 경우라면 전세금은 지급되어야 할 것이지만, 그러한 경우에도 담보물권이 없는 무담보의 채권을 양수한 것이 되고, 채권의 처분에 따르지 않은 전세권은 소멸하게 될 것으로 보입니다.
