매도청구권 행사의 절차와 효과 - 부동산소송변호사
안녕하세요? 부동산소송변호사 최진환변호사입니다. 오늘은 주택법상 매도청구권에
대해 알려드리려고 합니다. 매도청구권이란 주택사업 계획 승인을 얻은 사업주체가
사용권원을 확보하지 못한 대지에 대해 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있는
권리로 법 제18조의 2에 규정되어 있으며, 재건축 사업에 있어서의 매도청구권과
마찬가지로 '집합건물소유및관리에관한법률' 제48조(구분소유자등의 매도청구)에서
그 근거를 찾을 수 있습니다.
한마디로 주택 건설 사업을 시행하는데 있어서 매수 협의에 응하지 않는 토지 소유자에
대해서 일정한 절차와 요건을 갖춘 후 매도청구권의 행사를 통해 매매계약을 강제하는
것으로, 매도청구권은 일방적으로 권리를 행사하면 성립되는 일종의 형성권입니다.
매도청구권의 행사 절차
1) 협의 매수 및 이행 최고
'주택법' 제18조의2 제1항에서 사업계획을 얻은 주체는 매도청구 대상이 되는 대지의
소유자와 3개월 이상 협의하라고 되어 있으며, 동법 시행규칙 제9조 제2항에는 사업 승인
신청 시 '법 제18조의2 제1항 후단의 규정에 의한 협의 사실을 증명하는 서류'를 제출하라고
규정하고 있으나, 이에 대한 방법은 별도로 명시되어 있지 않습니다.
따라서 협의 매수를 하기 위해서 사업승인신청 전 3개월 전부터 내용증명을 통해 협의를
진행하고 이를 증명서류로 사업 승인을 신청하는 방법이 일반적으로 사용되고 있습니다.
그 후 사업계획이 승인 되면, 사업 주체는 소유자에 대해 매도청구권 행사를 최고하게
되고 이후 '집합건물의소유및관리에관한법률' 제48조를 준용하여 2개월간의 회답기간을
거친 뒤 매도청구권을 행사하게 됩니다.
2) 소송 제기
매도청구권을 행사 할 수 있는 소송주체에 대해 '주택법' 제18조의2(매도청구 등)에서는
'사업계획승인을 얻은 사업주체는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를
시가에 따라 매도 청구할 수 있다'라고 규정하고 있습니다.
사업주체가 변경되더라도, 이는 사업 주체의 변경 승인에 의한 것이므로 기존 사업계획과
동일한 사업계획을 새로 승인해 주는 행위이자 변경된 사업주체는 승인된 주택건설사업계획의
공법상 권리의무를 승계해야 한다는 것이 법원의 견해이므로 매도청구권의 승계가 이루어지게
됩니다.
소송의 절차는 소장을 목적물 소재지 관할 법원에 제출함으로서 시작됩니다.
매도청구권 행사의 효과
1) 강제적인 매매 계약 체결
대법원은 판시에서 '시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지 또는 건축물의 객관적 거래
가격으로서 노후하여 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라, 그 건물에 관하여 조합
설립이 있었다는 것을 전제로 하여 소유권 등을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여
발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 의미한다'고 하였습니다. 여기서는
재건축을 대상으로 하였으나 '주택법'상 매도청구권도 이에 준하여 산정합니다.
2) 부동산 인도
기존에는 매도청구소송이 진행중인 대지가 있으면 1심에서 승소해야 하는 문제점을 악용해
권리자들이 사업주체에게 과도한 토지보상금을 요구하는 사례가 있었으나 현재는 사업주체가
해당 대지면적중 95% 이상을 확보하면 나머지 대지에 대해 매도협의가 가능해지고 매도협의
(3개월 이상)결렬시 해당 부동산의 인도를 포함한 매도청구소송을 제기할 수 있습니다.
