부동산계약파기로 인한 계약금반환 - 법률상담변호사
부동산매매를 할때 매매금액이나 임대보증금의 일부, 10%를 계약금으로 거는
것이 관례입니다. 하지만 사정으로 인해 계약을 불이행하게 되면 임차인은 계약금을
포기할 수밖에 없다고 생각하십니다.
그래서 계약금을 주고 나중에 더 좋은 집을 찾게 되거나, 어떤 사정이 생겨
계약을 어쩔 수 없이 파기하게 되는 경우, 계약금을 포기하는 경우가 많은데요.
계약을 할 당시 계약서에 임차인이 계약을 위반할 경우 계약금을 위약금으로 하거나
손해배상예정액으로 하는 규정이 있을 때에만 계약금을 반환받을 수 없습니다.
즉 계약서에 계약금을 위약금으로 하거나 손해배상예정액으로 하는 규정이
없다면 계약금을 반환할 수 있다는 것인데요. 임차인은 임대인이 입은 실 손해만
배상하고, 계약금을 돌려받을 수 있습니다.
따라서 부동산계약을 하실 때에는 반드시 계약서에 위약금이나 손해배상예정에
관한 조항이 있는지 살펴보신 후 해야 합니다. 만일 계약서에 이러한 조항이 없는데
매도인이나 임대인이 계약금을 반환하지 않는다면 계약금반환청구소송을 제기할 수
있습니다.
가계약금도 계약금의 일부이다?
많은 분들이 마음에 드는 방이 있는데 당장 계약할 수 없어서 가계약을 걸고,
나중에 계약을 하면서 계약금을 주게 됩니다. 그런데 많은 분들이 착각하시는 것이
가계약금은 계약금과 달라서 만일 어떤 사정으로 인해 계약을 불이행하게 되었을 때
가계약금을 돌려받을 수 있을 거라고 생각하십니다.
하지만 가계약금도 계약금에 해당합니다. 따라서 법적으로는 '계약'에 해당하는데요.
가계약 역시 정식 예약과 동일한 효력이 발생합니다. 만일 계약을 해제하려 한다면
계약금을 위약금으로 하는 계약을 했는지 여부에 따라 반환여부가 결정됩니다.
부동산 계약금 관련 판례
매매 당사자 사이에 수수된 계약금은 특단의 사정이 없는 한 민법 네565조 소정의
계약금의 성질을 가질 뿐 아니라 동법 제398조 제1항 소정의 손해배상액의 예정의 성질도
가진 것으로 볼 것이다. (대판 1971. 5.24, 71다473)
민법 제565조 [해약금]
1) 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로
상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에
착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할
수 있다.
2) 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고
있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로
인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수
있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.
(2007다24930, 95다54693, 95다11429, 92다23209, 94다51109)
