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부동산 경매의 대상 - 부동산 최진환 변호사 부동산 경매의 대상 - 부동산 최진환 변호사 부동산 경매의 대상 토지와 토지의 정착물은 각각 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다. 그러나 토지의 정착물이 토지의 본질적인 구성부분이 되는 경우에는 토지와 별개로 경매될 수 없으며, 건축 중인 건물로서 아직 건물의 요건을 갖추지 못한 경우 역시 경매의 대상이 될 수 없습니다. 한편, 선박 · 자동차 · 건설기계 · 공장재단 · 광업재단 및 광업권 등의 권리는 부동산은 아니지만 법률에 의해 부동산 경매에 관한 절차가 적용됩니다. 부동산이란 토지와 그 정착물을 의미하며, 특히 토지는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 지상과 지하까지도 포함합니다. 대지, 농지, 산지 등의 토지는 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다. 도랑이나 돌담 등의 건축물은 토지의 본질적.. 더보기
[부동산법률 이야기] 건물 멸실등기란? - 최진환 변호사 [부동산법률 이야기] 건물 멸실등기란? - 최진환 변호사 건물멸실등기란 등기되어 있는 건물이 전부 철거된 경우 그 건물의 등기를 없애기 위해 하는 등기를 말하며, 건축물대장상 먼저 멸실 등록이 되어 있어야 합니다. 건물 멸실등기의 신청인 건물 멸실등기는 건물 소유권 등기명의인(또는 그 대위자) 단독으로 신청합니다. 구분건물로서 그 표시등기만이 있는 건물에 관한 건물 멸실등기는 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 신청해야 합니다. ☞ 건축물대장등본에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포관승계인 ☞ 확정판결에 의해 자기의 소유권을 증명하는 자 ☞ 수용으로 소유권을 취득했음을 증명하는 자 ☞ 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)의 확인에 의해 자기의 소유.. 더보기
[부동산법 이야기] 부동산 중개 수수료 - 최진환 변호사 [부동산법 이야기] 부동산 중개 수수료 - 최진환 변호사 부동산 중개업자를 통해 신혼집을 구입하거나 임차한 경우에는 중개행위에 대한 수수료와 계약이행을 위해 사용된 실비를 지급해야 합니다. 중개수수료는 일반적으로 거래금액에 중개수수료 요율을 곱한 금액이 되며, 중개수수료 요율은 매매 · 교환의 경우 거래금액의 0.09% 이내에서, 임대차 등의 경우 거래금액의 0.08% 이내에서 각 지방자치단체의 조례로 정해집니다. 부동산 중개수수료와 실비(實費)의 지급 부동산 중개업자를 통해 부동산을 거래한 경우에는 중개업자에게 그 중개행위에 대한 수수료와 계약이행에 소요되는 실비를 내야 합니다. 만일, 중개업자의 고의 또는 과실로 부동산 거래행위가 무효·취소되거나 해제되었다면 중개수수료를 지급하지 않아도 됩니다. 부동.. 더보기
임대주택의 개념 - 부동산 변호사 최진환 임대주택의 개념 - 부동산 변호사 최진환 임대주택의 건설ㆍ공급ㆍ관리 등에 관하여 규정하고 있는 「임대주택법」에서는 임대주택의 종류를 건설임대주택과 매입임대주택으로 구분하고, 주택임대와 관련하여 국민임대주택, 영구임대주택 등의 개념을 도입하여 규정하고 있습니다. “임대주택”은 임대 목적에 제공되는 주택으로서, 건설임대주택과 매입임대주택이 있습니다. “건설임대주택”은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 임대사업자 등록을 한 후 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중에서 사용검사 때까지 미분양된 주택으로 임대되는 주택을 말합니다. “매입임대주택”은 임대사업자가 매매 등으로 그 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말합니다. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, .. 더보기
임대차계약의 체결② - 부동산 변호사 최진환 임대차계약의 체결② - 부동산 변호사 최진환 표준임대차계약서에는 다음의 사항이 포함됩니다. ∨ 임대보증금 ∨ 임대료 ∨ 임대차 계약기간 : 계약기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차의 계약기간은 그 기간을 2년으로 보나, 임대사업자가 임대차계약을 체결할 때 계약기간이 끝난 후 임대주택을 그 임차인에게 분양전환 할 예정이면 임대차 계약기간을 2년 이내로 할 수 있습니다. ∨ 임대사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항 ∨ 임대주택의 수선·유지 및 보수에 관한 사항 ∨ 분양전환의 시기 및 분양전환가격 산정기준에 관한 사항(영구임대주택 및 국민임대주택은 제외) ∨ 분납금의 납부시기 및 산정기준(분납임대주택인 경우만 해당) ※ 다만, 아래의 어느 하나에 해당하는 주택의 경우에는 분양전환가격 산정기준을.. 더보기
임대차계약의 체결① - 부동산 변호사 최진환 임대차계약의 체결① - 부동산 변호사 최진환 임대주택에 입주하는 사람은 통상적으로 임대보증금의 일정 부분을 계약금으로 먼저 납입한 후, 임대계약서를 작성하여 임대사업자와 임대차계약을 체결해야 합니다. 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 사람은 표준임대차계약서를 사용하여야 합니다. “표준임대차계약서”란 주택건설사업계획의 승인을 받아 건설한 임대주택, 분납임대주택, 그 밖의 임대주택의 표준계약서를 말하는데, 주택건설사업계획의 승인을 받아 건설한 임대주택의 경우에는 「임대주택법 시행규칙」 별지 제20호서식의 표준임대차계약서. 분납임대주택의 경우에는 「임대주택법 시행규칙」 별지 제20호의2서식의 표준임대계약서를 그 밖의 임대주택은 「임대주택법 시행규칙」 별지 제21호서식의 표준임대차계약서를 사용합니다. 분납.. 더보기
소액보증금의 최우선변제 적용범위 - 부동산 변호사 최진환 소액보증금의 최우선변제 적용범위 - 부동산 변호사 최진환 최우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액의 범위는 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 정해집니다. 현재 최우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액의 범위는 다음과 같습니다. · 서울특별시 : 2천 500만원 이하 · 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 2천 200만원 이하 · 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1천 900만원 이하 · 그 밖의 지역 : 1천 400만원 이하 다만, 임대주택 입주자의 임대보증금 중 일정액이 해당 임대주택 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 주택 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 최우선변제를 받.. 더보기
소액보증금의 최우선변제 - 부동산 변호사 최진환 소액보증금의 최우선변제 - 부동산 변호사 최진환 ”소액보증금 최우선변제”란 임대주택의 입주자가 임대보증금 중 일정액을 다른 담보물권자나, 국세·가산금 또는 체납처분비에 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못합니다. 소액보증금 최우선변제란 주택임차인의 보호를 위해 「주택임대차보호법」이 규정하고 있는 내용입니다. 주택의 인도와 전입신고 요건을 갖춘 임차인은 자신의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 다만, 자신의 보증금 전액을 우선변제받는 것이 아니라 지역 및 보증금액에 따라 일정액만 우선변제받을 수 있습니다. 소액보증금에 대하여 최우선변제를 받을 수 있는 임대주택의 입주자는 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 .. 더보기
우선분양전환의 승인신청방법 - 부동산 변호사 최진환 우선분양전환의 승인신청방법 - 부동산 변호사 최진환 임대사업자 등이 「임대주택법 시행규칙」 별지 제13호 서식의 임대주택 분양전환 승인신청서에 아래의 서류를 첨부하여 특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 제출해야 합니다. 1) 분양받기를 희망하지 아니하는 입주자 명단 2) 분양포기확인서 등 분양받기를 희망하지 않는다는 사실을 증명하는 서류 3) 분양전환가격 산정의 근거서류 4) 특별수선충당금 적립통장 사본 5) 하자보수보증금 예치증서 임대사업자가 아래에 해당하는 경우에는 2)의 서류를 제출하지 않을 수 있습니다. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 「임대주택법 시행령」 제12조제2항제2호에 해당하는 경우. 입주자모집공고 또는 임차계약서에 분.. 더보기
우선분양전환의 승인신청 - 부동산 변호사 최진환 우선분양전환의 승인신청 - 부동산 변호사 최진환 임대사업자(국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사는 제외함)가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하려는 경우에는 특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 분양전환승인을 신청하여야 합니다. 그런데 임대사업자가 분양전환승인을 받은 후 입주자가 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우, 그 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 제3자에게 매각할 수 있습니다. 입주자(임차인대표회의가 구성된 경우에는 임차인대표회의를 말함)는 다음과 같은 경우에는 전체 입주자의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있습니다. ∨ 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 후 6개월 이상 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우 ∨.. 더보기

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