부동산 계약금·중도금, 차이점은? - 부동산법 최진환변호사
◎ 계약금
부동산을 팔고 사거나, 임대차 계약을 체결할 때 약정의 표시로 상대방에게 지급하는 금전 등을 말하는 계약금은 부동산 거래에서는 거래금액의 10%의 계약금을 계약할 때 상대방에게 지급하는 것이 관례입니다. 계약금은 증약금, 위약계약금, 해약금 등의 법적 성질이 있습니다.
◎ 중도금
부동산 등을 거래할 때 계약금과 잔금 사이에 일부 치르는 돈을 말합니다. 중도금은 대개 건물이나 토지, 기계장치 등의 고정자산을 구입할 때 사용되는데, 가장 흔하게 접할 수 있는 중도금은 아파틑 분양받고 입주 전까지 나눠내는 중도금입니다.
부동산의 매매에서 매수인이 치른 계약금은 '확실하게 계약을 했다'는 증거의 의미를 가지고 있습니다. 그 밖의 계약금의 성질에 관해 당사자들이 특별한 약속을 하지 않았을 때, 앞서 낸 계약금은 '해약금'의 기능을 합니다.
◎ 해약금
계약을 체결할 때에 당사자의 일방이 상대방에게 지급하는 금전 기타의 유가물로서 당사자가 계약의 해제권을 유보하는 의미를 가지는 계약금을 말합니다. 민법 제565조에 의하면, 이 계약금을 교부한 자는 그것을 포기함으로써, 그리고 이 계약금을 받은 자는 그 배액을 상환합으로써 언제든지 계약을 해제할 수 있습니다.
해약금은 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전이면 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 받은 계약금의 배액을 반환하면서 계약을 해제할 수 있다는 뜻입니다.
예를 들어, 계약금 300만 원이 수수된 경우, 매수인은 그 50만원을 포기하면 계약을 해제할 수 있습니다. 또 반대로 매도인은 600만원을 반환하면 계약을 해제할 수 있습니다.
부동산 매매에서 중도금이나 선금으로 돈을 미리 지불한 때는, 계약해제를 할 수 없습니다. 민법(565조 해약금)은 중도금을 지급하면 ‘당사자의 한쪽이 이행에 착수한 행위’로 보아 매도인이 계약을 해지할 수 없는 것으로 봅니다.
그러나 계약금을 건네주려다 중도금으로 지불하기도 하고, 그 반대의 경우도 있기 때문에 실제로 분쟁이 생기는 경우가 있습니다. 계약금은 만일의 경우 포기할 것을 예정하고 있는 것이기 때문에 매매대금총액의 1할 정도로 하는 것이 보통입니다.
계약금으로 지불하더라도, 그 액수가 큰 돈인 경우에는 되려 중도금이라고 봐야 할 것입니다.
