[부동산매매] 부동산매매, 아는 것이 힘 - 부동산법 최진환변호사
부동산 매매란 ?
부동산의 권리관계는 등기부에 기재됩니다. 다른 사람에게서 토지를 매수하고 매매대금을 완불하고, 또 인도받아 점유하고 있다 해도 등기부에 새로운 소유자로 기재하지 않으면 말짱 도루묵입니다.
그래서 본 소유자가 한 개의 부동산을 이중으로 매도하고 다른 매수인에게 등기를 먼저 넘겨 버리면 다른 사람이 우선소유권을 취득합니다. 그리하여 부동산 매매 등 거래에서는 등기가 제일 중요합니다.
▶ 선의취득과 시효취득
동산의 매매 등 거래에서는 매수인이 선의인 이상, 선의취득이 가능합니다. 진정한 소유자가 아닌 사람에게서 물건을 구입했다 하더라도 산 사람이 모르고 구입했다면 그는 소유권을 취득하게 된다는 얘기입니다.
그러나 부동산의 선의취득은 가능하지 못하는데, 등기부상의 소유자를 확인하고 그 소유자에게서 부동산을 매수해도 그 등기가 위조됐다면 소유권을 취득할 수 없습니다.
이어 진정한 소유자가 아닌 사람이라도 오랜 기간 소유자처럼 어떤 재산을 사용하거나 수익, 점유하면 그가 소유권을 취득하는 제도인 시효취득은 동산이든 부동산이든 시효로 취득할 수 있습니다.
▶ 등기의무
최근 부동산등기특별조치법이 새로 공포 및 시행되고 있습니다. 부동산등기특별조치법에 의하면 부동산의 매수인은 매매대금을 완불한 때로부터 60일 안에 소유권이전등기신청을 해야 합니다.
등기권리자가 이유없이 등기신청을 늦추면 그 당시의 등록세액의 5배 이하의 과태료에 처합니다.
▶ 명의신탁 그리고 중간생략등기의 금지
특별조치법은 모든 명의신탁등기와 중간생략등기를 금지하지 않았고, 그 등기가 조세회피나 시세차익, 법령회피를 목적으로 하는 것일 때에는 이를 금지합니다. 이를 위반할 시 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 규정돼 있습니다.
이 법에 의하면 기존의 판례의 태도는 영향을 받지 않는다고 보는데, 앞으로 이 법의 취지를 고려해 명의신탁 및 중간생략등기의 유효성은 인정하는 데 신중히 해야 할 것입니다.
