상가임대차보호법, 적용범위·대상은? - 최진환변호사
◆ 상가임대차보호법 / 상가건물임대차보호법
상가건물임대차보호법은 상가건물임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정되었습니다.
지난 2001년, 부동산 업자, 건물주들의 횡포로부터 영세 임차인들의 권리를 보호하고 과도한 임대료 인상을 막기 위해 제정되었습니다.
◆ 상가임대차보호법 / 상가건물임대차보호법 적용 범위는?
상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용합니다. 또 이 법은 목적건물의 등기하지 아니한 전세계약에도 적용이 되며, 이같은 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 봅니다.
그러나 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우, 적용되지 않습니다.
* 상가건물 : 사업자등록의 대상이 되는 건물
◆ 상가임대차보호법 / 상가건물임대차보호법 적용 대상은?
대통령령이 정하는 보증금액으로, 서울특별시가 3억 원 이하, 서울특별시를 제외한 과밀억제권역은 2억5천 만원 이하인 경우 상가임대차보호법의 적용 대상이 됩니다.
이어 과밀억제권역과 군지역을 제외한 광역시와 용인시, 안산시, 광주시, 김포시는 1억8천만 원 이하, 그 밖의 지역은 1억5천만 원 이하 등 인 경우 상가임대차보호법의 적용 대상이 됩니다.
◆ 상가임대차보호법 / 상가건물임대차보호법 임대차보호제도
① 임차인의 대항력으로 상가건물 임차인이 임대차계약 사실을 법원에 등기하지 않은 경우에도 건물의 인도를 받고 세무서에 사업자등록을 신청한 때는 다음 날부터 제삼자에 대하여 대항할 수 있는 권리가 인정됩니다.
② 임차인의 계약갱신요구권으로 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 규정하고 있습니다.
③ 임차인이 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받으면 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
④ 법 적용 대상 임차인 중에서도 소액임차인은 요건만 갖추면 확정일자를 받지 않더라도 모든 권리자보다 우선하여 경매가액의 1/3 범위 내에서 보증금 중 일정액을 변제 받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
⑤ 임대료가 현실과 차이가 많을 경우 계약 당사자는 임대료 증감을 청구할 수 있으나 증액은 12% 이내에서만 할 수 있으며 증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다.
⑥ 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에 적용하는 산정률을 연 15% 이내로 제한하여 임차인을 보호할 수 있도록 했습니다.
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