매매계약의 이행의무와 효과③- 부동산 분쟁 변호사 최진환
매도인은 목적 부동산을 매수인에게 이전해야 할 의무를 지며, 매수인의 대금지급의무와 동시이행의 관계에 있습니다. 첫번째는 소유권이전등기의무입니다. 부동산 매매계약으로 매수인이 소유권을 얻으려면, 부동산을 매매한다는 당사자의 의사의 합치 외에 등기를 해야 그 효력이 생깁니다. 부동산 매매로 인해 이전되는 소유권에는 아무런 제한이 없어야 하므로, 매매목적 부동산에 가압류등기 등이 경료 되어 있는 경우에는 소유권이전등기청구권의 가압류를 해제하여 완전한 소유권이전등기를 경료해 주어야 합니다.
등기신청방법은 두 가지입니다. 첫번째는 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법. 다만, 대리인이 변호사[법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합을 포함]나 법무사(법무사합동법인 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다. 두번째는 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)입니다.
두번째 의무는 목적 부동산의 점유의 이전입니다. 매도인은 매수인에게 부동산의 점유를 이전해주어야 합니다. 만약 매매목적물인 부동산에 불법점유자(不法占有者)가 있는 경우, 매도인은 불법점유자로부터 부동산을 빼앗아 매수인에게 부동산의 점유를 이전해 줄 의무가 있습니다.
세번째는 종물 또는 종된 권리의 이전입니다. 종물은 주물의 처분에 따르는 것이 원칙이므로 특약이 없는 한 매도인은 종물 또는 종된 권리도 이전해야 합니다. 매도인이 토지소유자이고 그 위의 건물만을 매각하는 경우 건물의 매도인은 지상권 또는 토지임차권을 설정해 주어야 합니다. 매도인이 타인의 토지상의 건물을 매각하는 경우에는 지상권 또는 임차권을 양도하거나 전대해야 합니다.
