[부동산소송] 부동산매매 주의사항 : 계약당사자 확인
부동산 매매 시에 주의해야 할 사항들이 몇 가지 있죠.
그 중에서도 계약당사자가 적합한 자인지를 확인하는 것은 매우 중요한데요.
막상 매매계약을 맺고 났더니 상대방이 아무런 권한이 없는 자이거나
등기부 상 소유자와 실제 소유자가 다른 경우 등 여러가지 문제가 발생하기도 합니다.
이런 경우에 부동산소송이 일어나기 쉽죠.
계약당사자를 확인하라
우리 민법은 부동산 물권변동에 있어서 공시의 원칙은 인정하지만
공신의 원칙은 인정하지 않고 있습니다.
물권 존재를 추측케 하는 표상, 즉 공시방법이 존재하는 경우
비록 그 표상이 실질적 권리와 일치하지 않더라도 표상을 신뢰한 자는 보호되어야 한다.
공시의 원칙으로는 물권거래의 안전과 신속을 기대할 수 없어서,
물권변동에 대하여 그것을 신뢰한 자에게 물건을 취득케하는 효력을 인정하는 것.
하지만 우리 민법은 공신의 원칙은 인정하지 않고 있습니다.
따라서 진실한 소유권자와 등기명의인이 다른 때에 계약을 하는 것은 매우 위험합니다.
자칫하면 계약을 했는데도 불구하고 실소유자의 반대로 계약이 무산될 수도 있기 때문입니다.
1. 부동산에 대한 권리관계를 확인하라
계약을 체결하기에 앞서 부동산에 대한 권리관계를 확인해야 합니다.
즉 부동산의 소유권을 가지고 있는 사람,
저당권이나 임차권·지상권 등의 권리를 가진 사람 등이 있는지 확인을 해야 합니다.
이 권리관계는 그 토지의 등기부와 토지의 현장조사로서 확인할 수 있습니다.
2. 매도인이 처분권을 가지고 있는지 확인하라
상대방이 부동산을 처분할 수 있는 처분권을 가지고 있어야 합니다.
미성년자가 소유자라면 법정대리인이, 법인일 경우 대표자가 처분권을 가지고 있습니다.
처분권자로부터 그 권한을 위임받은 대리인도 여기에 포함됩니다.
대리인과 매매계약을 치룰 때에는 정당한 대리권이 있는지 확인해야 합니다.
그 후에 처분권이 있는 사람과 매매대금, 대금의 지급방법 및 지급시기,
등기절차, 인도일시, 계약보증금의 수수, 계약보증금의 성질 등에 관한 계약조건을 결정해
매매계약서를 작성하고 매도인과 매수인이 서명·날인해야 합니다.
