전세권설정자 및 전세권저당권자

전세권설정자 및 전세권저당권자

전세권 설정은 전세 계약을 체결한 임차인이 부동산을 전세하였다는 것을 입증하는 등기를 말하며 이를 설정하기 위해서 임차인은 임대인의 동의를 받아야 하는데요. 전세권 설정을 하는 것은 확정일자, 전입신고 등과 유사한 효력을 가지게 합니다.

한편 전세권저당권은 임대차 계약의 보증금 반환 채권을 담보로 자금을 융통하기 위한 등기를 말하는데요. 전세권설정자와 전세권저당권자는 계약 만료 후 보증금 반환에 대한 문제를 가지곤 합니다.

 

 

사례에 따르면 ㄱ씨는 ㄴ씨가 소유한 건물에 임대차 계약을 체결하였고 임대차보증금의 반환 채권 담보를 위해 전세금 6천만원과 전세기간 약 5년의 전세권 설정등기를 진행하였는데요. 이 후 전세금 1억원으로 올라 임대차 계약을 갱신하면서 약 5년의 전세권변경등기를 진행하였습니다.

한편 A은행은 ㄱ씨에게 약 1억 5천만원을 대출해주면서 임대차 보증금반환채권을 양도 받아 전세권에 대해 전세권근저당권 설정등기를 신청하였는데요. ㄱ씨는 ㄴ씨와 임대차 계약을 해지하면서 건물을 인도하였고 A은행은 ㄱ씨를 상대로 소송을 제기하여 임대차보증금 반환을 요청하였습니다.

 

 

그러나 ㄴ씨는 ㄱ씨에게 약 7천만원을 대여한 사실을 반박하며 대여금 채권을 자동 채권으로 상계한다는 사실을 주장하였는데요. 이 후 A은행은 ㄱ씨의 전세금반환채권 중 약 8천만원에 대해 채권 압류, 추심 명령을 받아 ㄴ씨에게 전달하였습니다.

전세권설정자와 전세권저당권자와의 소송에 대해 1심에서는 ㄴ씨의 상계 주장을 받아들이고 A은행의 청구를 기각하였습니다.

 

 

하지만 2심에서는 A은행에 대해 전세권이 임차보증금 반환채권을 담보할 목적으로 설정되었다는 것을 인지했으면서 전세권저당권을 설정한 잘못을 들어 ㄴ씨의 대항력을 인정하면서도 임차 보증금은 임대인의 채권을 담보하는 것으로 ㄴ씨는 전세금반환채권에 대한 대여금 채권 상계 대항은 불가능하다는 결정을 내렸습니다.

결론적으로 ㄴ씨의 상고로 진행된 대법원에서는 ㄴ씨 패소 부분을 파기하였는데요. 대법원은 전세금 반환채권은 전세권이 성립할 때 발생이 예상되어 있는 것이라고 지적하였습니다.

 

또한 전세권저당권이 설정되었을 때 전세권 설정자는 전세권자에 대해서 반대 채권을 가지기 때문에 반대 채권의 변제기가 전세금반환채권 변제기보다 먼저 도래할 때는 전세권설정자에게 기대할 수 있는 이익이 있지 않는 한 전세권설정자는 전세금반환채권과 상계하여 대항이 가능하다고 설명하였습니다.

이처럼 전세권설정자와 전세권저당권자와의 채권 문제는 다소 복잡한 부분이 있는데요. 만약 임대차 계약 관련하여 위와 같은 어려움을 겪고 계신다면 최진환변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.