기간만료 시 갱신거절 임차보증금반환청구
주택임대차보호법은 임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보고 있습니다.
이는 임차인이 임대차기간만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같습니다.
제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보며 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 않습니다.
같은 법 제6조의2는 제6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있으며 제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생하는데요.
그러므로 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된다면 임차인은 언제든지 계약의 해지통고를 할 수 있고 다만, 그 해지의 효력은 임대인이 해지통고를 받은 날부터 3월이 경과되어야 발생하는데, 임대인에게는 그러한 해지권이 주어지지 않았습니다.
그런데 예를 들어 임대차기간이 만료되기 6개월 전에 임대인에 대하여 임대차계약을 해지한다고 하면서 임대차보증금을 반환해줄 것을 구두상으로 통지하였다면 이 경우 위와 같은 의사표시에 임대차기간이 만료되는 경우를 위한 갱신거절의 의사표시가 포함되어 있는지, 그 후 그러한 의사표시가 철회되었는지에 따라서 묵시의 갱신 여부가 결정될 것으로 보입니다.
그리고 계약기간만료 6개월 전에 행한 계약해지의 통지가 계약기간만료전이라도 사정에 의하여 계약을 해지할 수 있다는 등의 계약해지권이 유보되어 있지 않은 상태에서 사정에 의하여 일방적으로 행해진 것이라면 그 해지에 동의하지 않는 한 해지의 효력이 발생하지 않습니다.
그렇다면 민법 제543조에서 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하고 전항의 의사표시는 철회하지 못한다고 규정하고 있습니다.
하지만 위 사안의 경우에는 반드시 해지의 의사표시를 철회할 수 없는 경우라고 볼 수 없을 것입니다.
